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Jacqueline Sauren
Responsabile vendite immobiliari
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Scopri in questa pagina come i prezzi degli immobili a Monaco stanno cambiando, quali quartieri sono attualmente i più ricercati a Monaco, come Mr. Lodge determina i valori immobiliari nella situazione di mercato attuale, quali affitti e prezzi di acquisto possono essere raggiunti e perché possiamo supportarvi competente in questo sforzo.
- Prezzi: Quanto vale il vostro immobilie a Monaco?
- Evoluzione dei prezzi immobiliari
- Prezzi al metro quadro a Monaco: Sviluppo attuale
- Quali quartieri di Monaco sono attualmente i più lucrativi?
- Processo di vendita presso Mr. Lodge
- Perché vendere il tuo immobile con l'aiuto di Mr. Lodge?
- Previsioni per il 2025
Monaco di Baviera ha registrato una forte crescita negli ultimi anni. Come terza metropoli della Germania, la città di oltre 1,6 milioni di abitanti è molto richiesta come luogo di lavoro e di vita.
Nella primavera del 2025, il mercato immobiliare di Monaco di Baviera si presenta in condizioni nettamente migliori rispetto all'anno precedente. L'interesse crescente, l'aumento delle vendite e i prezzi stabili o in leggero aumento segnano la fine del periodo di crisi del mercato degli acquisti di immobili residenziali. Il calo dei prezzi di circa il 10-20% negli ultimi due anni e i tassi di interesse leggermente più bassi stanno creando nuove opportunità per i potenziali acquirenti. Il mercato immobiliare di Monaco sta dimostrando la sua forza come uno dei migliori indirizzi per investimenti solidi e a prova di futuro in immobili residenziali.
Prezzi: Quanto vale il vostro immobile a Monaco?
Chiunque venda una proprietà a Monaco ha bisogno di un professionista del mercato esperto per determinare il giusto prezzo di mercato. Dopo che i prezzi al metro quadro sono aumentati solo per un lungo periodo di tempo, l'adeguamento dei prezzi richiede ora particolare attenzione dopo una fase di calo dei prezzi.
Gli agenti immobiliari esperti di Mr. Lodge sviluppano prima di tutto una sensata, strategia di vendita individuale. Nel determinare il giusto prezzo della proprietà, tengono conto anche di ciò che i compratori a Monaco possono attualmente permettersi e in quale gruppo target la proprietà in offerta ha le migliori possibilità di essere venduta.
Sviluppo dei prezzi degli immobili a Monaco
I prezzi degli immobili a Monaco sono stati a livelli record per anni. Guardando ai prezzi di acquisto dei condomini, sono stati a un massimo assoluto dal 2012. All'epoca, un metro quadrato di spazio abitativo poteva essere venduto per 3.428 euro. All'inizio del 2022, il prezzo medio era di 9.187 euro. Ciò corrisponde a quasi una triplicazione del prezzo di vendita.
Questo aumento incontrollato dei prezzi ha raggiunto un picco temporaneo alla fine del 2022. Da allora, i prezzi al metro quadro a Monaco sono inizialmente diminuiti.
Tuttavia, ci sono stati segnali di un'inversione di tendenza nel corso del 2024: Diverse fonti - tra cui Immoscout24, Immobilienzeitung e Sprengnetter - hanno segnalato un leggero aumento tra lo 0,1% e lo 0,4% nel secondo trimestre 2024. L'IVD scrive sulla situazione del mercato: “Il numero crescente di richieste di informazioni indica una graduale ripresa del mercato”. I dati ufficiali per la fine del 2024 mostrano ora un nuovo leggero aumento rispetto all'anno precedente, a conferma della stabilizzazione del mercato.
Sviluppo dei prezzi di offerta per i condomini a Monaco dal 2012 al 1° trimestre del 2025 (in euro per metro quadrato)
Sviluppo del prezzo di acquisto Monaco di Baviera piatto
Esclusi gli investimenti di capitale e le nuove costruzioni
Entwicklung der Angebotspreise (2012–Q1 2025)
Abb. 1: Durchschnittliche Angebotspreise für Eigentumswohnungen in München (Euro pro m²). Seit 2012 sind die Preise stark gestiegen – von rund 4.000 €/m² im Jahr 2012 auf etwa 9.500 €/m² zum Höchststand 2022
Die Grafik verdeutlicht den langfristigen Aufwärtstrend und jüngste Veränderungen. Zwischen 2012 und 2019 legten die durchschnittlichen Angebotspreise Münchner Wohnungen jährlich zweistellig zu. Im 1.Quartal 2013 lag der Quadratmeterpreis bereits bei ca. 5.027 € (+15 % zum Vorjahr). Bis 2015 verdoppelten sich die Preise gegenüber 2010 (+85 % auf ~5.750 €/m²). In den folgenden Jahren setzte sich der Anstieg fort und erreichte Anfang 2022 einen vorläufigen Höhepunkt um ~9.500 €/m². Seitdem kam es infolge gestiegener Zinsen zu einer Preiskorrektur: Bis Ende 2023 sanken die Angebotspreise auf etwa 7.550–7.700 €/m². Aktuell ist jedoch wieder eine Stabilisierung erkennbar – im 1. Quartal 2025 liegt der Durchschnittspreis bei ca. 8.200–8.300 € pro m². Somit stehen die Preise trotz des Rückgangs weiterhin deutlich über dem Niveau von 2012.
Prezzi al metro quadro a Monaco: Sviluppo attuale
I prezzi al metro quadro a Monaco sono spesso utilizzati da acquirenti e proprietari come valore di riferimento per la valutazione degli immobili. Tuttavia, i valori medi dei distretti di Monaco non possono essere utilizzati per determinare con certezza il costo effettivo di un determinato immobile. Ciò richiede l'esperienza di un esperto di mercato di lunga data come il Sig. Lodge, perché gli appartamenti e le case sono molto individuali e devono essere presi in considerazione numerosi fattori che ne determinano il valore.
Tuttavia, a Monaco è possibile individuare le tendenze che influenzano il prezzo al metro quadro. Nonostante una fase di riduzione dei prezzi negli ultimi anni, Monaco rimane una delle località immobiliari più costose della Germania. I dati di mercato attuali mostrano prezzi medi di acquisto di circa 9.000 euro/m² per i condomini e di circa 8.400 euro/m² per le case - ben al di sopra della media nazionale.
Prezzi al metro quadro a Monaco per gli acquirenti nel 2025
Per i potenziali acquirenti, il prezzo medio al metro quadro degli immobili esistenti a Monaco nel 2025 sarà di circa 7.500-8.200 euro al m². Nei quartieri più ricercati, come Altstadt-Lehel, Maxvorstadt e Schwabing, i prezzi rimarranno stabili a oltre 10.000 euro al m², mentre nei quartieri periferici, come Trudering, Aubing e Pasing, si potranno realizzare prezzi al metro quadro tra i 7.000 e gli 8.000 euro. Ciò significa che gli attuali prezzi richiesti sono all'incirca allo stesso livello dell'anno scorso, con lievi fluttuazioni al rialzo nelle zone di pregio.
Per gli acquirenti, il calo dei prezzi degli ultimi anni - innescato dall'aumento dei tassi di interesse e dalla diminuzione della domanda - offre sicuramente delle opportunità. Chi acquisterà nel 2025 troverà offerte leggermente più vantaggiose rispetto a due anni fa, poiché i prezzi sono inferiori di circa il 10-20% rispetto al picco precedente, a seconda del segmento e della posizione. Ciononostante, il mercato rimarrà altamente competitivo, soprattutto per gli immobili ben posizionati. Tuttavia, coloro che possono assicurarsi un solido finanziamento troveranno interessanti opzioni di ingresso sul mercato immobiliare di Monaco nel 2025.
Prezzi al metro quadro a Monaco per i proprietari nel 2025
I proprietari di Monaco di Baviera potranno continuare a beneficiare di prezzi elevati al metro quadro anche nel 2025. I prezzi medi nelle zone centrali rimangono stabili a oltre 10.000 euro al mq, il che rende i valori di vendita nelle zone più importanti molto interessanti. In quartieri come Moosach o Laim, i prezzi rimarranno ad un livello elevato, tra i 7.000 e gli 8.000 euro al mq, a seconda della qualità e della micro-localizzazione dell'immobile - e possono talvolta essere significativamente più alti se si tratta di un appartamento ristrutturato di alta qualità, ad esempio.
Per i proprietari, il 2025 è un buon momento per prendere in considerazione la vendita, dato che i prezzi si sono nuovamente stabilizzati dopo il declino. È consigliabile un'analisi di mercato approfondita per sfruttare le migliori opportunità di vendita e trovare il momento giusto. Mr Lodge ha ottenuto un prezzo medio di 10.005 euro al m² per le vendite di condomini nel periodo compreso tra maggio 2023 e aprile 2024, ben al di sopra dei valori medi di mercato a Monaco.
Quali sono i quartieri di Monaco più redditizi?
Chiunque voglia vendere una casa o un appartamento a Monaco di Baviera potrà beneficiare dell'andamento dei prezzi degli immobili di Monaco. I quartieri più popolari si trovano principalmente intorno al centro città e al centro storico di Monaco. Ci sono opzioni di vita notturna di ogni tipo e offerte culinarie per tutti i gusti.
La città di Monaco è viva e sempre al passo con i tempi, come dimostrano in particolare i quartieri vicini al centro storico. Tuttavia, ci sono anche altri quartieri redditizi a Monaco e nei dintorni. Anche se luoghi come Germering, Unterhaching e Unterföhring non sono in cima alla scala di popolarità degli studenti, le famiglie o gli studenti più grandi amano vivere in queste zone un po' più tranquille dei dintorni.
Naturalmente, la domanda si riflette anche sul prezzo al metro quadro: più il quartiere è popolare, più alto è il prezzo di acquisto. Poiché i prezzi degli immobili di Monaco hanno raggiunto livelli record dal 1950 e Monaco è una delle città più costose della Germania da questo punto di vista, gli immobili in tutti i quartieri sono molto richiesti.
Se si considerano i prezzi di affitto degli appartamenti all'inizio del 2025, questi cinque distretti in particolare sono ai primi posti: Altstadt-Lehel, Maxvorstadt, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Schwabing (compreso Schwabing-West) e Au-Haidhausen. In tutti questi quartieri, si possono prevedere affitti netti freddi di circa 23-26 euro al metro quadro per gli appartamenti a Monaco nel 2024, suddivisi per quartiere (in euro al metro quadro)
Abb. 2: Durchschnittliche Wohnungsmieten (Netto-Kalt) nach Münchner Stadtbezirken – Q1 2025 (Euro pro m²). Die teuersten Stadtteile liegen über 23 €/m², während in peripheren Bezirken ~18 €/m² üblich sind.
Auch die Mietpreise variieren deutlich je nach Lage. Im Stadtmittel beträgt die Angebotsmiete für Wohnungen aktuell rund 19,6 € pro m². Spitzenreiter ist der zentrale Bezirk Altstadt-Lehel mit etwa 24,1 €/m², gefolgt von Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (~23,6 €/m²) und Au-Haidhausen (~23,0 €/m²). Ebenfalls über dem Durchschnitt liegen z.B. Maxvorstadt und Schwabing-West (je ~23 bzw. 22,9 €/m²). Im Gegensatz dazu sind die Randbezirke deutlich günstiger: In Aubing-Lochhausen-Langwied zahlt man mit ca. 17,6 €/m² die niedrigsten Mieten im Stadtgebiet. Kaum höher liegen Allach-Untermenzing (~18,5 €/m²) und Feldmoching-Hasenbergl (~18,5 €/m²) Die meisten übrigen Stadtteile bewegen sich im Bereich von rund 19 bis 21 €/m², je nach Wohnlage. Insgesamt unterstreicht die Mietpreis-Spanne – von unter 18 € bis über 24 € pro Quadratmeter – die starke Lageabhängigkeit der Wohnkosten in München.
Quellen: Marktberichte und Preisdaten von Statista, Immowelt/ImmoScout24 und IVD. Alle Werte beziehen sich auf Angebotsdaten (Inseratsdurchschnitt).
L'aumento dei costi di finanziamento fa sì che molti potenziali acquirenti di immobili abbiano ancora difficoltà a permettersi di acquistare la propria casa o il proprio condominio. La forza finanziaria dei potenziali acquirenti si riduce e con essa il numero di richieste di acquisto, anche se la domanda di base rimane forte. Di conseguenza, la diligenza di un esperto di mercato con molti anni di esperienza, come Mr. Lodge, è importante per determinare un prezzo di vendita in linea con il mercato.
Il mercato immobiliare residenziale è in ripresa. L'offerta di condomini in vendita rimane limitata nella città e nel distretto di Monaco rispetto al 2023. Grazie a condizioni leggermente migliori per i prestiti immobiliari e a prezzi di acquisto più interessanti, prevediamo che l'interesse per gli acquisti continuerà ad aumentare sul mercato di Monaco nel 2025. Gli appartamenti e le case ammobiliate rimarranno scarsi e costosi e sono ancora molto interessanti come opportunità di investimento. La situazione attuale è quindi un buon momento per tutti i proprietari di immobili che desiderano vendere la propria proprietà - sia essa occupata dal proprietario o affittata - in quanto è ancora possibile una solida presa di profitto.
Il processo di vendita di un immobile con Mr Lodge
Con Mr. Lodge come partner al vostro fianco, nulla ostacola la vendita di successo della vostra proprietà. Da oltre 30 anni siamo agenti immobiliari a Monaco e nei dintorni e conosciamo il mercato.
Quando si tratta di vendere la tua proprietà, agiamo in modo routinario e procediamo come segue:
In primo luogo, viene ispezionata la proprietà. Il modo migliore per analizzare i vantaggi e le debolezze di una proprietà è sul posto. Il passo successivo è la valutazione della proprietà. Determiniamo il prezzo di vendita raggiungibile e discutiamo quali azioni potrebbero essere intraprese per aumentare il ricavo. Come proprietario, potresti realizzare delle modernizzazioni minime che possono influenzare positivamente il valore. Per una presentazione perfetta offriamo il home staging. Questo comporta l'arredamento della proprietà vuota in modo accogliente in modo che le parti interessate possano sperimentare il pieno potenziale della loro futura casa. Gli studi dimostrano che questo metodo ottiene ricavi di vendita considerevolmente migliori.
Come passo successivo, setacciamo e controlliamo accuratamente i documenti forniti. Ti consigliamo come proprietario su quali documenti sono necessari per una vendita di successo e li otteniamo per tuo conto, se richiesto. La nostra commissione è trasparente e il nostro pagamento si basa su una commissione legata alle prestazioni.
Quindi iniziamo a creare un'esposizione della tua proprietà. A tal fine, il nostro team interno di fotografi realizzerà foto e video del tuo appartamento o casa. Successivamente, creiamo un esposizione accattivante, che riassume i dati principali della proprietà e le immagini menzionate. Pubblichiamo questo sulla nostra homepage e sui noti portali internet.
Nel passo successivo pensiamo al gruppo target della tua vendita: si tratta piuttosto del giovane coppia con bambini, dello studente, i cui genitori finanziano l'appartamento per il loro bambino o è piuttosto persone anziane, che potrebbero essere acquirenti potenziali della proprietà?
A seconda del gruppo target, sviluppiamo come team una strategia di marketing adeguata. Il motivo è: non ogni canale è adatto a tutti gli interessati. Mentre i giovani sono sempre in movimento e usano quotidianamente piattaforme come TikTok o Instagram, questo è abbastanza diverso per le persone anziane. Gli aspiranti acquirenti di immobili di una certa età utilizzano portali immobiliari o annunci su media stampati consolidati per trovare la casa o l'appartamento dei loro sogni. Ci sono infinite possibilità ed è fondamentale massimizzare il loro potenziale.
Il prossimo punto all'ordine del giorno è il marketing. Ci sforziamo di abbinare gli acquirenti di immobili alle proprietà. Per trovare potenziali acquirenti ideali per la tua proprietà, compiliamo proattivamente mailing. In questo modo, possiamo avvicinarci direttamente al nostro ampio bacino di interessati. Le possibilità di trovare l'acquirente giusto per la tua casa o condominio in questo modo sono piuttosto buone. Inoltre, presentiamo la tua proprietà sulla nostra homepage e inseriamo l'annuncio su tutti i portali Internet comuni. Media stampati e display nelle nostre vetrine a Monaco e Rottach-Egern sono utilizzati come ulteriori mezzi per generare attenzione. Ci avviciniamo in modo mirato ai potenziali acquirenti e cerchiamo proattivamente ulteriori interessati. Durante questo processo sei continuamente informato sullo stato del marketing. Discutiamo anche il progresso delle negoziazioni e i passi successivi nel processo di vendita con te come proprietario e poi li implementiamo.
Successivamente, organizzeremo appuntamenti per le visite per tuo conto con coloro che sono seriamente interessati all'acquisto. Naturalmente, gli inquilini e tu come proprietario dell'immobile sarete coinvolti in questo processo. Lavoriamo sempre a stretto contatto.
Inoltre, siamo un partner competente quando si tratta di negoziati di vendita. Determiniamo le condizioni secondo cui la proprietà cambierà infine mani. Supportiamo anche gli acquirenti potenziali nell'ottenimento di mutui.
Infine, il contratto di acquisto notarile secondo le nostre specifiche viene redatto da un notaio. Ne discutiamo in anticipo con te come proprietario e ti accompagniamo all'appuntamento notarile, dove la vendita della proprietà viene sigillata con la firma di tutte le parti.
Perché nella vendita di un immobile conviene la collaborazione con Mr. Lodge?
Come agente immobiliare locale, conosciamo il mercato immobiliare di Monaco come il palmo della nostra mano. Abbiamo una vasta rete e quindi conosciamo tutte le proprietà in offerta nella metropoli dell'Isar. Sappiamo quali tipi di proprietà e quali quartieri sono attualmente richiesti, e forniamo supporto professionale nelle negoziazioni di prezzo con potenziali acquirenti.
Con anni di esperienza, un team molto professionale e multilingue, abbiamo una ricchezza di esperienza - anche con acquirenti internazionali. Comprendiamo il mercato e possiamo raggiungere il prezzo di vendita ottimale per voi. In questo processo, prendiamo in carico tutti i compiti per voi per assicurare il successo della vostra vendita immobiliare.
Prognosi per i prezzi degli immobili 2025
Si prevede che nel 2025 i prezzi degli immobili a Monaco rimarranno al livello attuale. Dopo i cali significativi degli ultimi anni, è piuttosto improbabile un ulteriore calo dei prezzi. Piuttosto, gli osservatori del mercato prevedono che i prezzi nelle zone più ricercate potrebbero aumentare leggermente, mentre rimarranno stabili o diminuiranno leggermente nelle aree periferiche.
Un livello moderato di tassi d'interesse intorno al 3% per i mutui immobiliari non provocherà un brusco aumento dei prezzi, ma potrebbe stabilizzare la domanda, dato che i finanziamenti rimarranno accessibili. In quartieri ricercati come Schwabing, Altstadt-Lehel e Maxvorstadt, questo potrebbe portare a leggeri aumenti dei prezzi fino al 2%, mentre i prezzi in quartieri meno centrali come Aubing o Moosach dovrebbero rimanere sostanzialmente stabili.
Fattori che influenzano l'andamento dei prezzi nel 2025
Diversi fattori determineranno l'andamento dei prezzi degli immobili a Monaco nel 2025:
- Tassi di interesse moderati: Con tassi d'interesse intorno al 3%, i mutui immobiliari sono ancora accessibili, il che sostiene la domanda. Tuttavia, non si prevedono forti riduzioni dei tassi di interesse, il che limita il potenziale di aumento dei prezzi.
- Carenza di offerta: Le nuove costruzioni rimarranno scarse a Monaco, il che limiterà l'offerta. Nel 2025 non ci sarà un'espansione significativa dello spazio abitativo, soprattutto nelle zone centrali, il che probabilmente stabilizzerà i prezzi.
- Domanda elevata: Monaco rimane molto richiesta come sede di attività commerciali e di innovazione. Nel 2025 potrebbero tornare sul mercato soprattutto i proprietari-occupanti e gli investitori a lungo termine, il che stabilizzerà o aumenterà leggermente i prezzi nelle zone più importanti.
Cosa possono aspettarsi acquirenti e proprietari nel 2025
Nel 2025 gli acquirenti avranno ancora l'opportunità di acquistare immobili a condizioni più favorevoli rispetto agli anni precedenti al 2022. Si possono prevedere prezzi moderati, in particolare nelle località meno centrali o nei quartieri periferici, che consentiranno un ingresso interessante nel mercato. Nelle zone di pregio, invece, i potenziali acquirenti dovrebbero aspettarsi un leggero aumento dei prezzi.
I proprietari di Monaco possono aspettarsi che i prezzi rimangano sostanzialmente stabili nel 2025. Esiste l'opportunità di ottenere prezzi di vendita interessanti in posizioni ricercate, mentre i prezzi nei quartieri periferici probabilmente ristagneranno al livello attuale. Per i proprietari di queste aree, potrebbe essere sensato prendere in considerazione l'idea di vendere e realizzare i prezzi.
