Prezzi d'offerta Monaco - tendenze attuali e consigli per acquirenti e venditori di immobili

1. Cosa si intende per prezzo di offerta?

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Il prezzo richiesto è il prezzo a cui un immobile viene offerto sul mercato, ovvero il "prezzo richiesto" dal venditore nell'esposizione. È importante notare che questo prezzo non corrisponde automaticamente al successivo prezzo di vendita. Serve piuttosto come punto di partenza per le trattative. Se è fissato in linea con il mercato , susciterà l'interesse degli acquirenti; se invece è irrealisticamente alto, l'immobile potrebbe rimanere sul mercato più a lungo di quanto desiderato.

"Un prezzo di richiesta in linea con il mercato è la chiave per il successo di una vendita a Monaco: un prezzo troppo alto spaventa i potenziali acquirenti, mentre uno troppo basso fa perdere denaro", sottolinea Norbert Verbüchel. - sottolinea Norbert Verbücheln, amministratore delegato di Mr. Lodge.

In qualità di agente immobiliare esperto con oltre 30 anni di conoscenza del mercato di Monaco, Mr. Lodge sa che il giusto prezzo di richiesta richiede una valutazione ben fondata. Ciò comporta la determinazione del valore di mercato attuale (valore di mercato), che serve da guida per la definizione del prezzo. È consuetudine fissare il prezzo di offerta leggermente al di sopra del valore di mercato stimato, spesso superiore di circa il 5-10%. Questo lascia spazio alla negoziazione senza scoraggiare i potenziali acquirenti. Allo stesso tempo, i proprietari devono tenere presente che gli acquirenti di solito vogliono negoziare uno sconto.

2 Mercato immobiliare di Monaco: Panoramica dei prezzi richiesti (2025)

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Il mercato immobiliare di Monaco di Baviera si trova in uno stato di fluttuazione nel 2025. Dopo anni di rapidi aumenti dei prezzi - da una media di circa 4.000 euro al m² nel 2012 a circa 9.500 euro al m² al picco dell'inizio del 2022 - nel 2022/2023 è seguita una sensibile correzione dei prezzi. L'aumento dei tassi di interesse e le incertezze economiche hanno provocato un calo dei prezzi di vendita di circa il 10-20% entro la fine del 2023. Tuttavia, dalla fine del 2024 si sono registrati segnali di stabilizzazione . Nel primo trimestre del 2025, i prezzi medi richiesti per gli appartamenti a Monaco si aggireranno nuovamente intorno agli 8.200-8.300 euro al mq. Sebbene sia ancora leggermente inferiore rispetto al picco, si tratta comunque di un livello molto alto, quasi il doppio rispetto alla metà degli anni 2010.

Perché i prezzi degli immobili a Monaco sono così alti? Le ragioni principali sono la domanda persistentemente forte e l'offerta limitata. Monaco di Baviera è estremamente ricercata come metropoli economica e come luogo in cui vivere. Molte persone si trasferiscono in città ogni anno, mentre i terreni edificabili scarseggiano. Soprattutto nelle zone centrali, la domanda supera notevolmente l'offerta disponibile. Questa carenza porta a prezzi permanentemente alti. Allo stesso tempo, gli immobili a Monaco sono considerati un investimento stabile, che attrae anche gli acquirenti, compresi gli investitori.

"Dopo una fase di incertezza, il mercato immobiliare di Monaco sta ritrovando slancio e stabilità", spiega Norbert Verbücheln. I potenziali acquirenti stanno beneficiando di prezzi leggermente più bassi e di una maggiore scelta, mentre i venditori sono ancora in grado di realizzare ottimi prezzi. Nel complesso, ci sono molti segnali di una graduale ripresa del mercato.

Suggerimento: in qualità di acquirente, vale la pena approfittare dell'attuale situazione di mercato. L'offerta di immobili è cresciuta notevolmente negli ultimi tempi e i finanziamenti sono di nuovo più accessibili rispetto al 2022. Se agite ora, potete acquistare a Monaco di Baviera in condizioni più rilassate prima che la domanda torni a salire.

3. prezzi richiesti per tipo di immobile (appartamento o casa)

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Non tutti gli immobili di Monaco hanno lo stesso prezzo. I condomini e le case hanno talvolta prezzi diversi per metro quadro. I dati di mercato attuali mostrano un prezzo medio di circa 9.000 euro al metro quadro per i condomini, mentre le case hanno una media di circa 8.400 euro al metro quadro. Come si spiega questa differenza?

Uno dei motivi è la posizione e le dimensioni delle proprietà tipiche: Gli appartamenti si trovano spesso in zone ricercate del centro città o in quartieri ben collegati, dove i prezzi al m² sono più alti. Le case (ad esempio case unifamiliari o a schiera) si trovano sempre più spesso nei quartieri esterni della città o nelle aree circostanti, il che può portare a prezzi al metro quadro un po' più moderati. Inoltre, le case sono mediamente più grandi; il prezzo di acquisto assoluto di una casa è quindi spesso più alto di quello di un appartamento, anche se il prezzo al metro quadro appare statisticamente più basso. Ad esempio, una casa con 150 m² di superficie abitabile a ~8.400€/m² significa un prezzo totale di oltre 1,25 milioni di euro.

Naturalmente, anche a Monaco ci sono delle eccezioni: Ville esclusive in città o grandi attici in posizioni di rilievo vanno ben oltre i prezzi medi sopra citati e spesso raggiungono cifre a cinque zeri al metro quadro. In generale, tuttavia, i prezzi richiesti devono sempre essere considerati nel contesto del tipo di immobile: un confronto tra appartamenti e case è impreciso se la posizione e le caratteristiche sono molto diverse.

4. fattori che influenzano il prezzo dell'offerta

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Ogni immobile è unico. Di conseguenza, i prezzi di vendita dipendono da una serie di fattori che devono essere presi in considerazione quando si determina un prezzo:

• Posizione: la posizione è probabilmente il fattore di valore più importante. I quartieri centrali o particolarmente ricercati (ad esempio Altstadt, Schwabing, Maxvorstadt) raggiungono prezzi più elevati, mentre i quartieri periferici come Aubing, Moosach o le comunità circostanti possono essere più economici. Anche la micro-localizzazione, come un quartiere residenziale tranquillo, la vicinanza a parchi o ai trasporti pubblici, gioca un ruolo importante. Anche all'interno di un quartiere possono esserci differenze a seconda della strada o dei dintorni.
• Dimensioni e disposizione: lo spazio abitativo e il numero di stanze hanno naturalmente un'influenza significativa sul prezzo. Tuttavia, gli appartamenti molto piccoli (ad esempio quelli con una sola camera da letto) spesso raggiungono un prezzo al metro quadro più elevato rispetto a quelli di medie dimensioni, in quanto sono più attraenti per gli investitori e più convenienti in termini assoluti. Anche le planimetrie insolite possono ridurre il prezzo, mentre una buona disposizione degli ambienti ne aumenta il valore.
• Condizioni e finiture: l'anno di costruzione e le condizioni dell'immobile sono fattori chiave. Gli immobili appena ristrutturati o come nuovi, con arredi moderni (ad esempio, cucina di alta qualità, rivestimenti per pavimenti di pregio, tecnologia smart home) giustificano prezzi di richiesta più elevati. Al contrario, le ristrutturazioni arretrate, le caldaie vecchie o gli standard di base riducono la disponibilità degli acquirenti a pagare. Anche caratteristiche come il balcone/terrazzo, l'uso del giardino, l'ascensore, il posto auto/garage o la cantina hanno un impatto: a Monaco, ad esempio, un posto auto sotterraneo o un secondo bagno sono extra molto ambiti.
• Situazione di mercato: oltre alle caratteristiche specifiche dell'immobile, anche i fattori macroeconomici influenzano il prezzo richiesto. Quando la domanda è alta e l'offerta è scarsa - come accade di solito a Monaco - si possono realizzare prezzi più alti. In una fase di mercato caratterizzata dall'aumento dei tassi di interesse o dall'incertezza economica, invece, la disponibilità a pagare diminuisce leggermente. I tassi d'interesse per i mutui immobiliari rimangono attualmente moderati a ~3%, il che sostiene la domanda. Allo stesso tempo, l'offerta limitata di nuove costruzioni a Monaco di Baviera limita l'offerta di alloggi, in particolare nelle zone centrali. Queste condizioni generali fanno sì che i prezzi tendano a rimanere stabili.
• Fattori speciali: ogni immobile può presentare ulteriori caratteristiche che ne determinano il valore. Tra questi, ad esempio, gli edifici tutelati (che possono essere interessanti, ma che sono soggetti a condizioni), le locazioni di terreni, l'orientamento (balcone esposto a sud) o gli sviluppi futuri nel quartiere (infrastrutture previste, progetti edilizi). Questi fattori devono essere valutati singolarmente e possono influenzare il prezzo dell'offerta al rialzo o al ribasso.

5. consigli per venditori e potenziali acquirenti

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Sia che siate proprietari che vogliono vendere con successo a Monaco, sia che siate potenziali acquirenti alla ricerca di una nuova casa, i seguenti consigli vi aiuteranno a trattare correttamente i prezzi di richiesta:

Consigli per i venditori:

• Prezzi realistici: determinate il valore del vostro immobile in modo professionale e fissate il prezzo di richiesta in linea con il mercato. Un prezzo gonfiato scoraggia gli acquirenti e prolunga inutilmente il periodo di commercializzazione. Norbert Verbücheln consiglia: "I proprietari non devono fissare un prezzo né troppo alto né troppo basso. La conoscenza del mercato è fondamentale per raggiungere il prezzo di vendita ottimale". Potete usare i calcolatori di prezzo online o una valutazione personale da parte di esperti come guida.
• Strategia e negoziazione: pianificate in anticipo la vostra strategia di prezzo. Un piccolo margine di negoziazione (circa il 5-10%) è normale, ma calcolate anche la vostra soglia del dolore. Rimanete flessibili e disposti ad ascoltare le richieste di informazioni: i potenziali acquirenti seri hanno spesso le loro idee. Un prezzo di richiesta equo e ben comunicato crea fiducia ed è più probabile che porti a trattative di successo rispetto a un prezzo di fantasia.
• Presentazione dell'immobile: una prima impressione attraente giustifica il prezzo richiesto. Assicuratevi di avere una documentazione adeguata (planimetria, certificato di prestazione energetica) e foto attraenti. Se necessario, l'home staging può aiutare a mettere in risalto il potenziale dell'appartamento o della casa. Gli acquirenti sono più disposti ad accettare un prezzo di richiesta più alto se l'immobile è ben tenuto e presentato con uno standard elevato.
• Siate pazienti, ma osservate il mercato: Non tutte le vendite sono immediate. Date alla vostra offerta un po' di tempo, ma rispondete al feedback del mercato. Se non c'è interesse, può essere opportuno modificare il prezzo prima che l'offerta appaia "vecchia". Seguite allo stesso tempo l'andamento generale del mercato a Monaco: se i prezzi aumentano, questo può rafforzare la vostra posizione negoziale; se la domanda diminuisce, è necessario un maggiore realismo.

Consigli per i potenziali acquirenti:

• Conoscenza del mercato e pianificazione del budget: informarsi sui prezzi locali abituali nel quartiere desiderato e definire un budget chiaro. A Monaco di Baviera, i prezzi richiesti variano notevolmente a seconda della posizione e dell'immobile: dai prezzi moderati in periferia ai prezzi più alti nelle zone centrali. Dovreste anche considerare le spese accessorie all'acquisto (notaio, tassa di trasferimento del terreno, commissione dell'agente immobiliare) per assicurarvi che il quadro finanziario sia corretto.
• Preparare il finanziamento: Poiché a Monaco di Baviera gli immobili di pregio sono molto richiesti, è vantaggioso avere un impegno di finanziamento da parte della vostra banca prima di presentare un'offerta. Questo vi permetterà di colpire più rapidamente se si presenta un'offerta adeguata. Gli attuali tassi d'interesse, pari a circa il 3%, sono ancora relativamente favorevoli rispetto agli standard storici: ciò consente a molti acquirenti di acquistare la propria casa nonostante i prezzi elevati.
• Confrontate e rimanete realistici: date un'occhiata alle offerte di immobili comparabili per farvi un'idea di prezzi di richiesta ragionevoli. Tuttavia, non si deve speculare sul fatto che ogni venditore alla fine abbasserà drasticamente il prezzo: soprattutto a Monaco di Baviera, le buone proprietà sono spesso oggetto di una feroce contesa. Se il prezzo richiesto sembra equo e l'immobile soddisfa le vostre aspettative, non esitate troppo.
• Strategia di negoziazione: nonostante la concorrenza, vale la pena di negoziare in modo obiettivo. Verificate attentamente l'immobile (posizione, condizioni, eventuali difetti) e utilizzate questi punti per negoziare un'adeguata riduzione del prezzo, se necessario. Un'offerta ben motivata al di sotto del prezzo richiesto può avere successo, ma rimanete rispettosi: una "caccia all'affare" troppo aggressiva è spesso controproducente a Monaco.
• Supporto professionale: considerate la possibilità di avere al vostro fianco un esperto di immobili come Mr. Lodge, soprattutto se siete nuovi sul mercato di Monaco. Un agente immobiliare esperto può darvi accesso a offerte adeguate, supportarvi nelle trattative sul prezzo e valutare se il prezzo richiesto è ragionevole o se c'è margine di manovra.

Nota: in qualità di venditore, prestate attenzione alle soglie di prezzo ricercate dagli acquirenti. Un annuncio di 299.000 euro, ad esempio, attirerà molta più attenzione di uno di 305.000 euro, poiché molti potenziali acquirenti si pongono dei limiti di budget. Se la vostra offerta è appena al di sopra di un limite comune, vi perderete i potenziali acquirenti che la pre-listano sui portali. Anche un'abile scelta del prezzo può aumentare la portata del vostro annuncio e avere un effetto psicologico più attraente.

6 Conclusione: avvalersi della consulenza dell'esperto Mr. Lodge

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L'andamento dei prezzi di vendita a Monaco di Baviera lo dimostra: Anche ad un livello elevato, c'è movimento sul mercato. Per i venditori, ciò significa che possono continuare a spuntare ottimi prezzi, a condizione che l'immobile sia valutato e posizionato correttamente. I potenziali acquirenti, invece, possono approfittare dell'opportunità di acquistare in una situazione di mercato stabilizzata, prima che i prezzi tornino a salire. In entrambi i casi, una buona conoscenza del mercato paga. Una valutazione e una consulenza professionale sono essenziali in questo mercato difficile per avere successo.

Mr. Lodge, partner competente nelle vendite immobiliari con oltre 30 anni di esperienza, sarà lieto di assistervi. Il team segue con attenzione le tendenze del mercato e conosce le peculiarità di ogni quartiere. Norbert Verbücheln, amministratore delegato di Mr. Lodge, sottolinea: "Se siete interessati a quartieri specifici e all'andamento dei prezzi, saremo lieti di fornirvi una consulenza dettagliata e personalizzata". Approfittate di questa competenza per preparare in modo ottimale l'acquisto o la vendita di un immobile a Monaco di Baviera, in modo da raggiungere il vostro obiettivo a un prezzo di richiesta adeguato al mercato.

FAQ 7.

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Conoscere il valore di mercato di un immobile a Monaco crea sicurezza e orientamento, sia per i venditori che per gli acquirenti. Riflette il prezzo di mercato realistico che può essere raggiunto in condizioni normali e si basa su una serie di fattori che vanno dalla posizione agli arredi. In quanto località ambita, Monaco di Baviera è caratterizzata da valori immobiliari particolarmente elevati, motivo per cui una valutazione realistica è ancora più importante.

È fondamentale che i proprietari facciano determinare professionalmente il valore di mercato prima di stabilire il prezzo di vendita. In questo modo non si può vendere al di sotto del valore, né spaventare i potenziali acquirenti con un prezzo gonfiato. I potenziali acquirenti , invece, possono utilizzare il valore di mercato come guida per fare un'offerta equa e adeguare il loro finanziamento di conseguenza.

In conclusione, la valutazione di un immobile è una questione di fiducia. Se necessario, consultate un esperto come Mr. Lodge per determinare con precisione il valore di mercato del vostro immobile. Con questa conoscenza, sarete equipaggiati al meglio per operare con successo sul mercato immobiliare di Monaco. Dopo tutto, una valutazione ben fondata è il fondamento di ogni buona decisione relativa al vostro immobile.