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Jacqueline Sauren
Responsabile vendite immobiliari
Approccio della capitalizzazione del reddito Monaco - Valutazione immobiliare per investitori e venditori
La valutazione dell'immobile è uno dei passi più decisivi quando si vende, si acquista o si investe in un immobile, soprattutto se questo è affittato e funge da investimento. Dopo tutto, non è il valore emotivo che conta, ma il valore di mercato determinato in modo oggettivo, che spesso influenza decisioni di valore milionario. Il metodo del valore reddituale capitalizzato svolge un ruolo centrale in questo contesto: non valuta gli immobili in base ai costi di costruzione o ai prezzi di confronto, ma in base al loro rendimento economico, ossia in base al reddito locativo previsto. Mr. Lodge, una delle società immobiliari leader a Monaco di Baviera con oltre 30 anni di esperienza nella valutazione e nella vendita di investimenti residenziali e di capitale, sa cosa conta davvero quando si tratta di valutazione. Assistiamo regolarmente proprietari, investitori e sviluppatori di progetti nella valutazione conforme al mercato dei loro immobili. Scoprite qui cosa c'è dietro l'approccio della capitalizzazione del reddito e perché, soprattutto in una regione metropolitana complessa come Monaco, una solida conoscenza del mercato è la chiave per una valutazione corretta.
Indice dei contenuti:
- Cos'è il metodo del valore reddituale capitalizzato?
- Come funziona il metodo degli utili capitalizzati?
- Il metodo del valore reddituale a Monaco
- Valore reddituale capitalizzato, valore patrimoniale o valore comparativo: quando usare quale metodo?
- Mr. Lodge - Il vostro esperto per le valutazioni immobiliari a Monaco di Baviera
- DOMANDE FREQUENTI
1 Che cos'è il metodo del valore reddituale?
Il metodo della capitalizzazione del reddito è uno dei tre metodi ufficialmente riconosciuti per determinare il valore degli immobili in Germania. Viene utilizzato principalmente per gli immobili orientati al rendimento, ossia quelli che generano reddito attraverso la locazione o il leasing. A differenza di altri metodi, il metodo del valore reddituale capitalizzato non considera principalmente il valore patrimoniale dell'immobile, ma piuttosto il reddito futuro atteso dall'immobile. In parole povere, il valore di un immobile deriva dal suo reddito.
In pratica, il metodo della capitalizzazione del reddito viene utilizzato in particolare per gli immobili in affitto (ad esempio, i condomini) e per gli immobili commerciali, dove il valore dell'immobile è determinato in larga misura dal reddito da locazione. La procedura è regolata dalle sezioni 27-34 dell'Ordinanza sulla valutazione degli immobili (ImmoWertV) e costituisce una base fondamentale per determinare il valore di mercato di tali immobili d'investimento.
"Una valutazione accurata è la base per una vendita di successo. Soprattutto per gli investimenti immobiliari in una città in forte espansione come Monaco, l'approccio della capitalizzazione del reddito è spesso la chiave per determinare un valore di mercato realistico e raggiungere un prezzo di mercato equo", spiega Norbert Verbücheln, Amministratore Delegato di Mr. Lodge.
2 Come funziona il metodo degli utili capitalizzati?
Il metodo del valore reddituale capitalizzato si concentra su due componenti: il valore del terreno e il valore del reddito dell'edificio. Sommando le due componenti, si ottiene il valore reddituale capitalizzato, ovvero il valore di mercato previsto dell'immobile.
- Valore del terreno: il valore del terreno corrisponde al valore della proprietà non sviluppata. Di solito viene determinato sulla base di valori fondiari standard, che indicano il prezzo al metro quadro di un terreno in una posizione comparabile.
- Valore di reddito dell'edificio: il valore di reddito dell'edificio rappresenta il valore attribuibile al tessuto edilizio dal reddito dell'immobile. Per calcolarlo, il reddito lordo annuo (reddito da locazione annuo) viene corretto per i costi di gestione corrente (ad es. manutenzione, amministrazione), ottenendo così il reddito netto dell'immobile. Viene quindi dedotto il cosiddetto rendimento del valore fondiario, ossia l'importo che potrebbe essere realizzato se venissero pagati gli interessi sul valore fondiario. Ciò che rimane è il reddito netto dell'edificio, che viene moltiplicato per un moltiplicatore (a seconda della vita utile residua e del tasso di interesse standard del mercato immobiliare). Il risultato di questa capitalizzazione è il valore del reddito dell'edificio.
Il tasso di interesse dell'immobile svolge un ruolo centrale in questa procedura: riflette il tasso di interesse standard di mercato per gli investimenti immobiliari e viene ricavato dal comitato di esperti sulla base del rapporto prezzo di acquisto/affitto. Un tasso d'interesse immobiliare basso (ad esempio, in località molto ambite) porta a valori di reddito capitalizzati più elevati, mentre un tasso d'interesse più alto fa diminuire il valore di reddito capitalizzato, perché un acquirente vorrebbe pagare meno per lo stesso reddito da locazione se il mercato ha aspettative di rendimento elevate. Il risultato del metodo del valore reddituale capitalizzato reagisce in modo altrettanto sensibile alle variazioni dei canoni di locazione o dei tassi di interesse: l'aumento dei canoni di locazione aumenta il valore reddituale capitalizzato, mentre l'aumento dei tassi di interesse (maggiori interessi immobiliari) può ridurre il valore calcolato.
Suggerimento: un immobile ben tenuto e con affitti in linea con il mercato può aumentare notevolmente il valore reddituale capitalizzato. L'ammodernamento, l'eliminazione degli sfitti e l'ottimizzazione della gestione possono aumentare il reddito netto annuale e quindi anche il valore reddituale dell'immobile, che in ultima analisi si traduce in un prezzo di vendita più elevato.
3. l'approccio della capitalizzazione del reddito a Monaco
I prezzi di acquisto degli immobili residenziali a Monaco di Baviera sono elevati rispetto agli affitti ottenibili. In passato, questo ha portato a rendimenti estremamente bassi: Il tasso di interesse immobiliare medio per i condomini di Monaco nel 2022, ad esempio, in alcuni casi era solo dell'1,4% circa. Un tasso d'interesse così basso riflette gli enormi prezzi d'acquisto rispetto al reddito da locazione (fattore di rendimento superiore a 30). Per gli investitori, ciò significa che gli immobili da investimento a Monaco hanno generato per lungo tempo rendimenti correnti relativamente bassi.
Tuttavia, il mercato è attualmente in fase di cambiamento. Con l'aumento dei tassi di interesse e una leggera correzione dei prezzi, le cifre chiave si sono in qualche modo normalizzate: Nell'autunno del 2024, il rendimento medio degli immobili a Monaco era di circa il 2,7%. Le case plurifamiliari offrono di nuovo prospettive di rendimento leggermente migliori, grazie agli affitti più alti e ai prezzi di acquisto moderatamente più bassi. In concreto, ciò significa che con un tasso di interesse immobiliare più alto, il moltiplicatore calcolato è più basso, il che tende a portare a valori di reddito più bassi (più realistici) - il valore di mercato si avvicina a quello che gli investitori sono disposti a pagare con tassi di interesse più alti. Tuttavia, Monaco rimane un mercato per gli investitori con rendimenti iniziali relativamente bassi ma con performance stabili.
"Monaco è un mercato speciale. Nonostante i prezzi elevati, gli investimenti di capitale qui offrono sicurezza a lungo termine", afferma Norbert Verbücheln. "La nostra esperienza nell'andamento dei prezzi e del mercato a Monaco e dintorni aiuta i proprietari e gli investitori a conoscere il valore di mercato realistico della loro proprietà e a prendere decisioni informate."
4. valore reddituale capitalizzato, valore patrimoniale o valore comparativo: quando utilizzare quale metodo?
Non tutti gli immobili di Monaco sono valutati con il metodo del valore reddituale. In Germania esistono tre metodi riconosciuti: il metodo del valore comparativo, il metodo del valore patrimoniale e il metodo del valore reddituale capitalizzato. Ogni metodo ha aree di applicazione specifiche:
- Ilmetodo del valore comparativo confronta i prezzi di vendita di immobili simili ed è spesso utilizzato per appartamenti occupati dai proprietari o case unifamiliari non affittate, a condizione che siano disponibili dati comparativi sufficienti.
- Il metodo del valore patrimoniale determina il valore in base al valore patrimoniale (valore del terreno + costi di costruzione meno ammortamento) ed è utilizzato principalmente per case occupate dal proprietario o per proprietà uniche in cui il reddito e i prezzi comparativi non svolgono un ruolo importante.
- Come descritto in precedenza, l'approccio della capitalizzazione del reddito è il metodo preferito per gli immobili d'investimento, ossia per gli immobili residenziali e commerciali affittati, poiché la componente del reddito è l'elemento principale.
I valutatori immobiliari esperti, come Mr. Lodge, scelgono il metodo appropriato a seconda dell'immobile, oppure combinano diversi metodi per determinare il valore di mercato realistico. Soprattutto in casi complessi (ad esempio, immobili misti), può essere utile una combinazione di approcci comparativi e reddituali per ottenere un quadro complessivo coerente. È importante che il metodo scelto renda giustizia alle caratteristiche dell'immobile e tenga conto dei dati di mercato attuali.
Nota: a Monaco di Baviera, i fattori di reddito (rapporto tra prezzo di acquisto e affitto annuale) sono stati estremamente elevati per anni. Nel 2022, il multiplo della rendita lorda ha raggiunto il suo valore massimo, da allora è leggermente diminuito - nei primi tre trimestri del 2024, il fattore di rendita medio è stato di circa 31, paragonabile al 2015. Allo stesso tempo, il tasso di interesse immobiliare è salito di nuovo dai minimi storici dell'1,4% a circa il 2,7%. Per i proprietari, ciò significa che le valutazioni della capitalizzazione del reddito stanno attualmente cambiando: L'aumento dei tassi di interesse fa sì che i valori calcolati siano leggermente inferiori rispetto al 2022, mentre l'aumento degli affitti ne attenua l'effetto. L'osservazione continua del mercato è quindi essenziale, soprattutto a Monaco.
5 Mr. Lodge - Il vostro esperto per le valutazioni immobiliari a Monaco di Baviera
Valutare un immobile è complesso, soprattutto a Monaco, dove la conoscenza del mercato vale oro. Mr. Lodge, uno dei principali agenti immobiliari di Monaco con oltre 30 anni di esperienza, conosce a fondo il mercato locale. I nostri agenti immobiliari sono esperti in valutazioni e vendite di immobili e hanno un'ampia conoscenza del mercato regionale. Questo vantaggio di conoscenza è fondamentale per valutare le proprietà in linea con il mercato e venderle con successo.
"Mr. Lodge unisce un'esperienza pluriennale a una profonda conoscenza del mercato di Monaco e dintorni", sottolinea Norbert Verbücheln. "In qualità di esperti in investimenti di capitale e immobiliari, sappiamo cosa è importante per gli investitori. Seguiamo con attenzione l'andamento dei prezzi e del mercato e siamo quindi in grado di determinare e realizzare il valore di mercato ottimale per i nostri clienti."
Da Mr. Lodge riceverete una valutazione professionale dell'immobile secondo i moderni standard - gratuita e senza impegno come prima consulenza. Il nostro servizio comprende non solo il calcolo secondo il metodo del valore reddituale, comparativo o patrimoniale, ma anche una classificazione individuale dei risultati nel mercato attuale. In questo modo, ci assicuriamo che nessun aspetto rimanga inosservato: dalla qualità dell'ubicazione all'offerta e alla domanda, fino alle aspettative dei potenziali acquirenti. In definitiva, ciò che conta per noi è ottenere un prezzo di vendita in linea con il mercato.
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Come influisce un posto vacante sul valore reddituale capitalizzato?
Un posto vacante riduce il reddito locativo previsto e quindi riduce direttamente il reddito netto, che costituisce la base del metodo del valore reddituale capitalizzato. Più alto è il tasso di sfitto, più basso è il valore del reddito dell'edificio e quindi il valore complessivo dell'immobile. Per gli investitori, in particolare, il rischio di sfitto è un fattore critico nella valutazione. Chi desidera vendere un immobile dovrebbe quindi assicurarsi che la situazione delle locazioni sia la migliore possibile. Anche i contratti di locazione brevi e a tempo determinato possono portare a sconti, in quanto creano incertezza.</p
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Perché il tasso di interesse della proprietà è così importante nel metodo del valore reddituale capitalizzato?
Il tasso di interesse immobiliare è una cifra basata sul mercato che indica il tasso di interesse che un acquirente si aspetta da un investimento immobiliare. Influisce direttamente sul moltiplicatore con cui viene capitalizzato il reddito netto, ossia il valore dell'immobile. Un tasso d'interesse basso porta a un valore capitalizzato elevato, un tasso d'interesse alto lo riduce. A Monaco di Baviera, in particolare, le piccole variazioni del tasso di interesse immobiliare sono evidenti, poiché il livello di valutazione è molto alto. La valutazione corretta richiede una solida conoscenza del mercato e dati comparativi aggiornati.</p
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Che ruolo ha la vita utile residua nel metodo del valore reddituale capitalizzato?
La vita utile residua descrive il periodo in cui l'edificio può essere utilizzato in modo economicamente conveniente. Influisce sul fattore di capitalizzazione: più lunga è la vita utile residua, più alto è il moltiplicatore - e quindi anche il valore reddituale capitalizzato. L'ammodernamento o la ristrutturazione ad alta efficienza energetica possono prolungare la vita utile e aumentare il valore. Al contrario, danni strutturali o tecnologie obsolete riducono il valore reddituale, in quanto ne accorciano la vita economica.</p
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L'approccio della capitalizzazione del reddito può essere utilizzato anche per gli immobili a uso misto?
Sì, l'approccio della capitalizzazione del reddito si adatta bene agli immobili a uso misto, ad esempio case con spazi commerciali al piano terra e appartamenti al piano superiore. Il reddito viene calcolato separatamente in base al tipo di utilizzo, in quanto lo spazio commerciale di solito ha un reddito da locazione, costi di gestione e interessi di proprietà diversi rispetto allo spazio residenziale. Il valore reddituale capitalizzato viene quindi combinato con i valori parziali di entrambi i tipi di utilizzo. Tali immobili sono particolarmente diffusi a Monaco di Baviera: una valutazione precisa e differenziata è particolarmente importante in questo caso.</p
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Quanto deve essere attuale il reddito da locazione per una valutazione?
Per un calcolo realistico del valore del reddito, il reddito da locazione deve essere aggiornato. Contratti di locazione obsoleti con canoni inferiori alla media possono abbassare artificialmente il valore. Allo stesso modo, un aumento dell'affitto previsto può essere preso in considerazione solo se è legalmente applicabile. Il livello degli affitti a Monaco di Baviera è elevato, quindi vale la pena di controllare l'affitto prima di una valutazione e di adeguarlo se necessario. Anche i contratti di locazione indicizzati o graduali dovrebbero essere inclusi correttamente.</p
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Quali sono i vantaggi di una valutazione da parte di un esperto regionale come Mr. Lodge?
Un esperto di immobili regionali come Mr. Lodge conosce a fondo le specificità del mercato di Monaco, dalle micro-locazioni alle tendenze attuali degli affitti e dei prezzi di acquisto. Questo aspetto è particolarmente importante nell'approccio della capitalizzazione del reddito, poiché la valutazione dei tassi d'interesse degli immobili, dei costi di gestione e delle aspettative di rendimento dipende in larga misura dall'ambiente locale. Inoltre, nella valutazione confluiscono molti anni di esperienza nelle transazioni reali. Di conseguenza, i proprietari e gli investitori non ricevono solo un valore calcolato, ma anche un'analisi di mercato ben fondata con raccomandazioni per l'azione. Questo crea sicurezza, ad esempio in caso di vendita, finanziamento o decisione di investimento.</p
