Metodo del valore comparativo Monaco: La valutazione degli immobili spiegata in modo chiaro

Il metodo del valore comparativo è uno dei tre metodi di valutazione immobiliare standardizzati (oltre ai metodi del valore patrimoniale e del valore reddituale) e viene utilizzato per calcolare il valore di mercato di un immobile. Il valore della casa o dell'appartamento viene determinato sulla base dei prezzi comparativi effettivi, ossia dei prezzi di acquisto di immobili simili in località comparabili. Poiché questo metodo si basa sulle vendite effettive, spesso riflette molto bene la situazione del mercato regionale. Tuttavia, è importante che sia disponibile un numero sufficiente di immobili comparabili. In assenza di dati comparativi sufficienti, è necessario utilizzare altri metodi di valutazione, come il metodo del valore patrimoniale o il metodo del valore reddituale capitalizzato.

Norbert Verbücheln, amministratore delegato di Mr. Lodge, sottolinea: "Soprattutto in una metropoli come Monaco di Baviera, il metodo del valore comparativo offre una solida base per prezzi realistici degli immobili - perché qui ci sono abbastanza vendite comparabili".

A Monaco di Baviera, numerosi appartamenti e case passano di mano ogni anno, il che ha dato vita a una banca dati completa dei prezzi di acquisto. In grandi città come Monaco di Baviera è quindi molto probabile che siano disponibili dati comparativi sufficienti per le proprietà residenziali tipiche (appartamenti occupati dai proprietari, case a schiera, terreni, ecc.). In queste condizioni, il metodo del valore comparativo fornisce risultati particolarmente affidabili e riflette realisticamente gli attuali sviluppi del mercato.

In una città vivace come Monaco di Baviera, anche piccole differenze di posizione o di servizi possono avere un impatto notevole sul prezzo. Una valutazione precisa è quindi importante per evitare di vendere al di sotto del valore o di spaventare gli acquirenti con un prezzo troppo alto. Brevi distanze dalla metropolitana, una zona residenziale tranquilla o un quartiere alla moda: tutto questo si riflette direttamente sul valore comparativo. Un agente immobiliare esperto di Monaco di Baviera come Mr. Lodge conosce a fondo queste sfumature locali e può tenerne conto nel determinare il valore.

Suggerimento: anche a Monaco il mercato sta cambiando. Gli attuali tassi di interesse, gli sviluppi economici e le tendenze della domanda e dell'offerta hanno un impatto sui prezzi degli immobili. Assicuratevi di utilizzare sempre valori comparativi attuali quando effettuate una valutazione. I prezzi di tre anni fa potrebbero non essere più validi se il mercato è cambiato.

Come fa esattamente Mr. Lodge a determinare il valore comparativo del vostro immobile? Di norma, la valutazione segue questa procedura:

1. Sopralluogo dell'immobile: in primo luogo, l'immobile da valutare viene ispezionato a fondo. Vengono registrate tutte le caratteristiche rilevanti: Ubicazione, superficie abitativa, numero di stanze, anno di costruzione, stato di conservazione, infissi e arredi, eventuali esigenze di ristrutturazione, ecc. Foto e appunti aiutano a ottenere un quadro completo.
2. Ottenere dati comparativi: L'esperto effettua una ricerca su casi di vendita comparabili. Le fonti sono, ad esempio, la raccolta dei prezzi di acquisto della commissione locale di esperti, le offerte immobiliari attuali, le banche dati di mercato o i propri casi di vendita del passato. È importante trovare immobili il più possibile simili al vostro in termini di ubicazione, dimensioni, condizioni e tipologia.
3. Analisi e adeguamento: le proprietà comparative trovate vengono confrontate con la vostra proprietà. Non esistono due immobili esattamente uguali, quindi il valutatore effettua degli aggiustamenti: Se l'immobile di confronto ha un balcone più grande o bagni appena ristrutturati, il vostro immobile sarà valutato leggermente più basso (sconto). Se invece il vostro appartamento ha una posizione o una dotazione migliore rispetto all'immobile di confronto, viene aggiunto un premio al prezzo medio di confronto. Questi supplementi e sconti vengono applicati per ogni caratteristica e devono rimanere proporzionati (di solito un adeguamento individuale non dovrebbe superare il 30% circa).
4. Valore comparativo provvisorio: un valore provvisorio viene ricavato dal livello medio dei prezzi degli immobili comparabili e dagli aggiustamenti effettuati. Di solito viene indicato come prezzo al metro quadro e poi estrapolato alla superficie del vostro immobile. Esempio: Se gli appartamenti comparabili hanno raggiunto una media di 8.000 euro al metro quadro, si utilizzerà un valore base di 560.000 euro per 70 metri quadri di superficie abitabile.
5. Adeguamento al mercato: infine, noi di Mr. Lodge verifichiamo se il valore così calcolato deve ancora essere adeguato alla situazione attuale del mercato. Se le vendite utilizzate sono un po' più vecchie, ad esempio, o se il mercato si è mosso in modo significativo di recente, viene applicato un fattore di adeguamento al mercato. Questo fattore (>1 o <1) corregge il valore verso l'alto o verso il basso, ad esempio per tenere conto dei recenti aumenti o diminuzioni dei prezzi a Monaco. In questo modo si ottiene il valore di mercato finale.

Norbert Verbücheln spiega: "I nostri esperti agenti immobiliari combinano dati e conoscenza del mercato: questo significa che sappiamo esattamente quali premi o sconti sono giustificati nella procedura di valore comparativo per determinare con precisione il valore di mercato."

Quali caratteristiche di un immobile hanno una particolare influenza sul valore comparativo? Ecco alcuni dei fattori di valutazione più importanti a cui i valutatori prestano attenzione:

• Ubicazione: l'ubicazione macro e micro è decisiva. A Monaco di Baviera, ciò significa: quanto è attraente il quartiere (ad esempio, Schwabing o una posizione periferica)? Qual è l'infrastruttura - collegamenti con i trasporti pubblici, negozi, scuole? Vengono presi in considerazione anche aspetti di micro-localizzazione come il rumore (strada principale? metropolitana nelle vicinanze?) o la vista e l'ambiente circostante.
• Spazio abitativo e disposizione: dimensioni e disposizione dell'appartamento/casa. Il prezzo al metro quadro può variare per immobili molto piccoli o molto grandi - le dimensioni medie tra i 30 e i 100 m² circa sono spesso le più ricercate.
• Anno di costruzione e condizioni: un immobile di nuova costruzione o completamente ristrutturato avrà prezzi più alti rispetto a un immobile con una ristrutturazione arretrata. L'anno di costruzione e le condizioni strutturali (tetto, finestre, impianto idraulico, risanamento energetico) sono criteri importanti.
• Caratteristiche: le caratteristiche di alta qualità (ad es. pavimenti in parquet, riscaldamento a pavimento, cucina attrezzata di marca) e gli extra speciali come un balcone, una terrazza, un giardino o un parcheggio sotterraneo aumentano il valore. Le dotazioni standard o la qualità semplice determinano un valore comparativo inferiore.
• Condizioni quadro legali: Nel caso degli immobili, giocano un ruolo importante aspetti come le possibilità di sviluppo o eventuali gravami nel registro fondiario (ad es. diritti di passaggio, diritti di costruzione ereditari). Nel caso dei condomini, i costi comunitari e le imposte speciali influenzano il valore. Se l'immobile è affittato, contano anche il reddito da locazione e le condizioni del contratto di locazione (ad esempio, i limiti di tempo).

Naturalmente ci sono altri fattori (dai valori fondiari standard all'attuale domanda di mercato). Ecco perché non esistono due vendite uguali. L'arte della procedura del valore comparativo consiste nel prendere in considerazione tutti questi aspetti in modo appropriato per trovare un prezzo equo.

Nota: la determinazione del valore comparativo può sembrare semplice a prima vista (prezzo al m² × area), ma l'arte sta nei dettagli. È necessario tenere conto di piccole differenze - un posto auto aggiuntivo, una cucina attrezzata, le condizioni dell'immobile in comune. È qui che l' esperienza di un esperto come Mr. Lodge, che sa quanto vale una determinata caratteristica in euro, paga.

Come ogni metodo di valutazione, anche il metodo del valore comparativo presenta punti di forza e di debolezza. Ecco una panoramica:

Vantaggi:

• Vicino al mercato e facile da capire: poiché si basa su casi di vendita reali, il risultato è molto pratico. Venditori e acquirenti trovano questo metodo di facile comprensione, poiché si basa su prezzi realmente pagati.
• Alta precisione (con dati sufficienti): In città come Monaco, dove ci sono molti immobili standard e transazioni regolari, il metodo fornisce valori affidabili. È il metodo standard per determinare il valore di appartamenti e case unifamiliari e ha dimostrato la sua validità.
• È possibile mappare le attuali tendenze del mercato: La possibilità di aggiustamento del mercato consente di tenere conto dell'andamento dei prezzi a breve termine. Se i prezzi degli immobili sono attualmente in forte aumento, ciò si riflette nella valutazione e viceversa.

Svantaggi:

• Dipendenza dai dati: Il metodo dipende dalla disponibilità di dati comparativi. Se i casi di vendita sono pochi o obsoleti, il metodo è impreciso o non si applica affatto. Idealmente, dovrebbero essere disponibili almeno 30-50 immobili comparabili degli ultimi anni, in modo da poter fare affermazioni statisticamente affidabili.
• Limitata idoneità per casi particolari: Nel caso di immobili insoliti - come immobili vincolati, ville di lusso o case molto particolari - spesso mancano immobili di confronto reali. In questo caso il metodo del valore comparativo raggiunge i suoi limiti e sono necessari altri metodi.
• Riferimento al passato: i prezzi comparativi mostrano il passato. Nei mercati volatili (ad esempio con tassi di interesse fortemente fluttuanti o durante i boom immobiliari), i dati sono in ritardo rispetto agli eventi attuali. Sebbene si possano utilizzare fattori di aggiustamento del mercato per correggere questa situazione, c'è comunque il rischio che il prezzo di vendita effettivo risulti superiore o inferiore al valore comparativo. Per questo motivo gli esperti consigliano spesso di verificare il risultato con un secondo metodo o di farlo interpretare da specialisti esperti.

Una valutazione fondata è la chiave per il successo di una vendita immobiliare, soprattutto in un mercato esigente come quello di Monaco. Mr. Lodge è un partner competente da decenni: uno dei principali agenti immobiliari di Monaco, con oltre 30 anni di esperienza, conosce a fondo le condizioni del mercato. Il team è specializzato nella vendita (e nella locazione) di immobili di alta qualità e offre ai clienti un servizio completo da un'unica fonte.

Con Mr. Lodge riceverete una valutazione professionale dell'immobile da parte di esperti del settore. Il processo è trasparente e orientato al cliente: Da un'analisi iniziale del prezzo online a una valutazione dettagliata in loco e a una raccomandazione di prezzo personalizzata, sarete guidati passo dopo passo. Per i nostri agenti immobiliari è importante trovare unprezzo di richiesta in linea con il mercato , ovvero un prezzo che rifletta il valore della vostra proprietà e non scoraggi gli acquirenti.

Norbert Verbücheln spiega: "Per i venditori, gli attuali cambiamenti del mercato richiedono una grande competenza, soprattutto per quanto riguarda il prezzo. Una valutazione orientata al mercato e una strategia di vendita ben ponderata sono oggi più importanti che mai. È qui che il nostro team di esperti può aiutarci".

Oltre alla valutazione, Mr. Lodge può occuparsi, su richiesta, dell'intero processo di vendita: dal marketing (preparazione di esposizioni, fotografie, annunci), alla selezione dei potenziali acquirenti e alle visite, fino alla negoziazione del prezzo e all'elaborazione del contratto. L'azienda pone l'accento sulla discrezione, sulla trasparenza e sulla consulenza individuale. In qualità di proprietari, beneficiate della conoscenza del mercato da parte dell'agente immobiliare ed evitate errori nella strategia dei prezzi. Il risparmio di tempo e la sicurezza sono ulteriori vantaggi: non lasciate nulla al caso, ma vi affidate a metodi ed esperti collaudati.

In conclusione, il metodo del valore comparativo è uno strumento essenziale per determinare il corretto valore dell'immobile a Monaco. Con il supporto di un partner esperto come Mr. Lodge, potete assicurarvi che il vostro immobile venga offerto e venduto al prezzo ottimale. Una valutazione accurata crea chiarezza, sia per voi venditori che per i potenziali acquirenti. Utilizzate questa conoscenza a vostro vantaggio e non abbiate paura di chiedere un aiuto professionale per ottenere il miglior affare possibile.