FAQ per gli acquirenti

No, ci sono diversi fattori che concorrono a determinare il valore di un immobile, come la sua affittabilità o l'attuale prezzo di locazione, le condizioni dell'immobile e la questione dei lavori di ristrutturazione che giocano un ruolo decisivo. I lavori di ristrutturazione arretrati riducono il valore dell'immobile. Sono quindi necessarie una consulenza pertinente e una valutazione professionale. Se si tiene conto anche di queste differenze qualitative, una nuova costruzione può essere più costosa di circa il 10% rispetto a un immobile esistente, poiché gli acquirenti acquisiscono anche una grande libertà di progettazione. Gli edifici antichi quotati in borsa, invece, possono talvolta essere più costosi degli immobili di nuova costruzione. Questi offrono vantaggi fiscali, ma possono essere soggetti a condizioni imposte dalle autorità.

L'esatto ammontare del capitale proprio da apportare dipende dal patrimonio e dal reddito del potenziale acquirente, nonché dall'ubicazione dell'immobile. Di norma, è richiesto un capitale proprio compreso tra il 20% e il 30% del prezzo d'acquisto, al fine di coprire i costi accessori dell'8-10%. Sono possibili quote di capitale proprio inferiori, a seconda del reddito e delle altre attività dell'acquirente, ma di solito comportano un premio di interesse. I prestiti bancari dipendono dall'affidabilità creditizia del mutuatario e dalle sue garanzie. Se il rapporto prestito/valore è inferiore al 60%, i costi di finanziamento sono i più favorevoli.

Il termine "leasehold" si riferisce a un diritto equivalente alla proprietà reale che viene creato in un "registro fondiario leasehold" separato.

Un appezzamento di terreno può essere affittato come "leasehold" per un periodo fisso da 60 a 99 anni in cambio di un canone mensile. Durante questo periodo, tuttavia, la proprietà dell'immobile rimane al locatario. I locatari hanno generalmente il diritto di costruire e utilizzare la proprietà durante la durata del contratto. La proprietà può essere venduta dai locatari durante questo periodo, ma ciò richiede il consenso dei locatari.

Al termine del contratto di locazione, la proprietà torna ai locatari o viene prorogata. Nel caso di immobili residenziali, spesso viene corrisposto ai locatari un indennizzo per il valore materiale degli edifici (spesso indicato come valore comune). Il contratto di locazione stabilisce quanto i locatari devono ancora pagare alla fine del periodo.

Il terreno e i diritti ad esso equiparati (ad esempio, i diritti edificatori ereditari) sono una parte delimitata della superficie terrestre (Sezione 905 BGB) e sono registrati nel registro fondiario. Il registro fondiario è un registro ufficiale, condizionatamente pubblico, delle proprietà in cui sono registrati, ad esempio, l'assetto proprietario e tutti i diritti associati alla proprietà, nonché eventuali gravami su di essa. Ai sensi del § 3 GBO, ogni appezzamento di terreno ha un proprio posto nel registro fondiario (pagina del registro fondiario). Per saperne di più sul Catasto di Monaco di Baviera , cliccate qui.

La sezione 8 della legge tedesca sul condominio (WEG) disciplina la dichiarazione di divisione. Una dichiarazione di divisione viene redatta per una proprietà divisa e in essa vengono stabiliti tutti i diritti e gli obblighi essenziali dei comproprietari.

I proprietari originari di un immobile possono dividere un edificio in quote di comproprietà dell'immobile in modo che ogni quota sia associata alla proprietà speciale di un appartamento specifico o di locali non residenziali.

È inoltre possibile stabilire quali parti dell'edificio siano di proprietà separata o siano utilizzate come proprietà comune. Inoltre, a determinate unità possono essere assegnati diritti d'uso speciali (ad esempio, per le aree del giardino) e possono essere emanate regole comunitarie. La dichiarazione di divisione deve essere autenticata. Prima della creazione dei fogli catastali, il piano di divisione dell'edificio deve essere controllato dall'autorità di autorizzazione competente (§ 7 WEG) e la natura chiusa della proprietà deve essere confermata.

Prepariamo per voi il contratto di compravendita notarile in collaborazione con lo studio notarile. Assistiamo sia i venditori che gli acquirenti in modo che tutti i dettagli del contratto possano essere organizzati in modo soddisfacente per entrambe le parti. Naturalmente sarete accompagnati da noi all'appuntamento con il notaio. Siamo a vostra disposizione anche dopo la stipula del contratto di compravendita e, se lo desiderate, per la consegna dell'appartamento o della casa.

Ogni acquisto di un terreno o di una proprietà in Germania è tassato con un'imposta sul trasferimento immobiliare. L'importo varia da Stato a Stato e attualmente in Baviera è pari al 3,5% del prezzo di acquisto. Per l'autenticazione del contratto di compravendita e l'eventuale iscrizione di un onere fondiario nel registro fondiario sono previsti onorari notarili pari a circa l'1,0%-1,5% del prezzo di acquisto.

A ciò si aggiungono la commissione dell'agente immobiliare, le eventuali spese di elaborazione per la banca in caso di finanziamento di un immobile o gli interessi di impegno da calcolare.

Le attuali norme sulle commissioni in Germania stabiliscono che la commissione per gli acquirenti e i venditori di appartamenti e case unifamiliari deve essere la stessa se l'agente immobiliare agisce per entrambe le parti e gli acquirenti sono consumatori. Per altri tipi di immobili (condomini, lotti di terreno, unità commerciali) o se l'agente immobiliare lavora esclusivamente per il venditore (la cosiddetta "commissione interna pura"), o se gli acquirenti non sono consumatori, la struttura esatta della commissione non è ancora prescritta dalla legge e può quindi essere concordata liberamente sul mercato.

È possibile visionare tutte le nostre proprietà online in anticipo e in qualsiasi momento. Troverete foto e video di alta qualità dell'immobile, dell'area circostante e ulteriori informazioni dettagliate per ogni proprietà. Se desiderate visionare l'immobile, siete pregati di comunicarlo al consulente immobiliare di riferimento. Se l'appartamento è ancora affittato, l'appuntamento sarà concordato con l'attuale inquilino. Se l'appartamento è già libero, di solito è possibile fissare un appuntamento flessibile.

La percentuale relativa alla commissione che gli acquirenti devono pagare è riportata nelle nostre esposizioni. Questa viene calcolata sul prezzo d'acquisto notarile quando viene stipulato un contratto d'acquisto notarile.

L'attuale normativa sulle provvigioni in Germania prevede che acquirenti e venditori di appartamenti e case unifamiliari debbano pagare lo stesso importo di provvigione se l'agente immobiliare agisce per entrambe le parti e gli acquirenti sono consumatori. In questi casi, la provvigione di Mr. Lodge è solitamente del 2,5% più il 19% di IVA (= 2,975% IVA inclusa).
Per altri tipi di immobili (condomini, lotti di terreno, unità commerciali), o se l'agente immobiliare agisce esclusivamente per il venditore (la cosiddetta "commissione interna pura", cioè senza contratto di intermediazione con gli acquirenti), o se gli acquirenti non sono consumatori, la commissione non è ancora prescritta dalla legge e può quindi essere concordata liberamente sul mercato.

Se avete trovato un'offerta adatta sul nostro sito web, contattateci tramite il pulsante "Richiesta". Il vostro consulente immobiliare si metterà in contatto con voi il prima possibile per discutere i passi successivi. Saremo lieti di organizzare un appuntamento per una visita in loco. In alternativa, potete anche telefonarci. L'ufficio è aperto dal lunedì al venerdì dalle 9.00 alle 18.00. Non vediamo l'ora di sentirvi!

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