Insieme all'esperto immobiliare Prof. Dr. Stephan Kippes, abbiamo discusso gli attuali sviluppi relativi ai prezzi di acquisto, alla domanda, ai finanziamenti e alle condizioni politiche generali.
Abbiamo riassunto per voi le dichiarazioni chiave più importanti:
Monaco mostra i primi aumenti dei prezzi - ma non in tutti i segmenti
Dopo un lungo periodo di incertezza, sul mercato immobiliare di Monaco stanno emergendo i primi segnali di stabilizzazione e una leggera inversione di tendenza. Secondo l'ultimo rapporto sul mercato residenziale di IVD, si sono registrati nuovamente lievi aumenti dei prezzi in quasi tutti i segmenti, in particolare nella primavera del 2025: Gli appartamenti esistenti occupati dai proprietari sono aumentati del +2,0%, le case a schiera di media grandezza di nuova costruzione del +1,7%, così come le case bifamiliari e gli appartamenti di nuova costruzione del +1,5%. Solo i lotti edificabili hanno continuato a diminuire. "Stiamo assistendo a una notevole ripresa: acquirenti e venditori si ritrovano, a condizione che il prezzo e la qualità siano adeguati", spiega Norbert Verbücheln. "Al momento, alcuni acquirenti hanno ancora un ampio margine di trattativa per acquistare immobili a un prezzo leggermente inferiore. Se si è flessibili e si presta attenzione alla qualità, si può beneficiare di buone proprietà a prezzi equi."
Tassi di interesse: guastafeste o fattore di stabilità?
L'attuale livello dei tassi di interesse ha suscitato grande interesse tra i partecipanti. Sebbene la Banca Centrale Europea abbia recentemente abbassato i tassi d'interesse di riferimento, il futuro pacchetto di debito del governo tedesco di grande entità sta causando un aumento dei rendimenti dei titoli di Stato, con conseguenze sui tassi d'interesse ipotecari. In pochi giorni, questi ultimi sono saliti dal 3,08% al 3,39%. Prof. Kippes: "La fase dei tassi di interesse storicamente bassi è finita. Gli acquirenti dovrebbero predisporre un solido finanziamento, preferibilmente con un elevato coefficiente di capitale proprio. I venditori, invece, devono sviluppare aspettative di prezzo realistiche - la qualità e l'efficienza energetica contano".
Tassazione delle plusvalenze
Il Prof. Kippes ritiene che il rischio che il futuro governo tedesco modifichi l'esenzione fiscale per le plusvalenze sulle vendite dopo 10 anni sia basso: "Perché gli investimenti immobiliari dovrebbero essere trattati in modo peggiore rispetto ad altri investimenti?".
Un'ulteriore regolamentazione delle locazioni ammobiliate sarebbe controproducente
Un altro aspetto importante emerso durante il webinar: L'importanza della locazione ammobiliata, non solo come forma di investimento, ma anche come risposta alla crescente mobilità richiesta dal mercato del lavoro. "La locazione ammobiliata è un elemento fondamentale per la mobilità sul mercato immobiliare. Soprattutto i lavoratori che si trasferiscono in una città per un periodo di tempo limitato hanno bisogno di forme di alloggio flessibili, senza dover spostare l'intero nucleo familiare. Un'eccessiva regolamentazione in questo caso non solo spaventerebbe gli investitori, ma impedirebbe anche la creazione di spazi abitativi urgentemente necessari", afferma il Prof. Kippes.
Confronto con altre città: Monaco di Baviera rimane in testa - in termini di prezzi e dinamismo
Mentre molte città bavaresi sono ancora alle prese con il calo dei prezzi - ad esempio Fürth (-1,2%) o Ingolstadt (-0,8%) - Monaco di Baviera ha completato l'inversione di tendenza prima, secondo le ultime analisi IVD. In un confronto decennale, l'aumento dei prezzi per gli appartamenti occupati dai proprietari è un notevole +55% - +59%. Anche le case a schiera (+48%) e le case bifamiliari di nuova costruzione (+65%) confermano la posizione di Monaco come località di punta con valori stabili.
Conclusioni e raccomandazioni
Dal webinar è emerso che molti acquirenti sono attualmente in bilico tra l'incertezza sull'ulteriore evoluzione dei tassi di interesse e la preoccupazione per l'aumento dei prezzi. Stanno valutando attentamente le cose, prestando maggiore attenzione all'efficienza energetica, alle condizioni e alla posizione. I venditori, invece, si chiedono se sia il momento giusto per vendere e devono affrontare la sfida di trovare prezzi in linea con il mercato. In fin dei conti, solo gli immobili con prezzi realistici e di qualità convincente troveranno rapidamente un acquirente in questo momento.
