Definizione e caratteristiche

L'alloggio temporaneo è la fornitura temporanea di alloggi ammobiliati per un periodo definito, solitamente compreso tra pochi mesi e un anno. Si tratta di una soluzione provvisoria flessibile con un'infrastruttura completamente attrezzata e una fatturazione forfettaria.

Aspetti chiave dell'alloggio temporaneo

• Arredamento e attrezzature: completamente arredato, compresi cucina, biancheria da letto e Internet (WLAN).
• Struttura del contratto: contratti di locazione a tempo determinato con risoluzione automatica del contratto senza necessità di disdetta.
• Struttura dei costi: di solito affitti forfettari che coprono tutti i costi accessori e spesso i servizi aggiuntivi.
• Gruppi target: Giovani professionisti, lavoratori a progetto, pendolari, studenti, nonché espatriati o persone in fase di transizione.

Formati comuni

1. Appartamenti serviti: appartamenti con servizi aggiuntivi di tipo alberghiero (pulizia, servizio di lavanderia).
2. Pensioni: strutture ricettive nei centri urbani per soggiorni più lunghi.
3. Affitto intermedio: Subaffitto temporaneo in immobili ad uso privato.

L'affitto temporaneo consiste nell'affittare un appartamento per un periodo di tempo limitato, di solito con arredamento e attrezzature complete. A differenza di un affitto tradizionale a tempo indeterminato, è chiaro fin dall'inizio che l'affitto terminerà dopo un certo periodo.

In pratica, ciò significa che Si affitta un appartamento per qualche mese o qualche anno, ad esempio, e poi ci si trasferisce di nuovo senza prendere impegni a lungo termine. Spesso si tratta di contratti di locazione a tempo determinato (contratti di locazione temporanea) in cui l'inizio e la fine della locazione sono stabiliti con precisione nel contratto.

In Germania, il periodo minimo di affitto per un alloggio temporaneo è solitamente di almeno 3 mesi, in alcune città anche di 6 mesi. I periodi più brevi tendono a rientrare nelle locazioni per vacanze o a breve termine.

Di norma, l'appartamento è completamente arredato e pronto per essere abitato, in modo che l'inquilino possa trasferirsi subito - come in un albergo o in una pensione. È importante non confondere l'abitazione temporanea con gli appartamenti per le vacanze. Il concetto è rivolto ai residenti temporanei, non ai vacanzieri.

"Di conseguenza, l'alloggio temporaneo (a seconda della durata) è soggetto al diritto di locazione e non al diritto di viaggio, il che significa che viene stipulato un contratto di locazione a tempo determinato e che si applicano alcune regole del diritto di locazione", sottolinea Norbert Verbücheln, amministratore delegato di Mr. Lodge a Monaco, uno dei principali fornitori di alloggi temporanei.

Sebbene alcuni privati utilizzino ora anche appartamenti ammobiliati per affitti temporanei durante i viaggi più lunghi, questo concetto abitativo non è principalmente un alloggio per le vacanze. Si tratta piuttosto di una soluzione abitativa temporanea per persone che vivono e lavorano temporaneamente in una città, non per i tradizionali vacanzieri.

L'alloggio temporaneo si rivolge a diversi gruppi target che necessitano di una soluzione abitativa flessibile. Sempre più persone oggi dipendono dalla mobilità professionale o personale e ricorrono all'alloggio temporaneo. I gruppi tipici sono, ad esempio

Professionisti a progetto o viaggiatori d'affari

• Specialisti e manager che lavorano in un'altra città per alcuni mesi (ad esempio collaboratori a progetto, consulenti o espatriati) apprezzano un appartamento ammobiliato perché non vogliono stabilirsi in modo permanente.

Per gli inquilini, il soggiorno temporaneo offre numerosi vantaggi rispetto a un affitto tradizionale o a un lungo soggiorno in albergo. Ecco i vantaggi più importanti dal punto di vista dell'inquilino:

Flessibilità del periodo di locazione

• A differenza dei contratti di locazione a tempo indeterminato con un impegno a lungo termine (e il consueto periodo di preavviso di 3 mesi), con il temporary living è possibile affittare fin dall'inizio per il periodo esatto di cui si ha bisogno.
• In questo modo si risponde all'esigenza moderna di vivere in un luogo solo per il tempo necessario al lavoro o agli studi.
• Si evita di rimanere legati a un appartamento per un periodo più lungo del necessario e si può facilmente trasferirsi o tornare alla fine del periodo di affitto.

Trasferirsi rapidamente senza lo stress del trasloco

• Gli appartamenti temporaneamente arredati sono pronti per essere trasferiti, con tutto il necessario, dal divano al letto alla cucina.
• Ciò significa che gli inquilini possono spesso trovare un appartamento adatto in breve tempo e trasferirsi immediatamente senza dover acquistare mobili o organizzare un trasloco costoso.
• I consueti costi di trasloco (trasporto dei mobili, camion, ecc.) vengono in gran parte eliminati, con un enorme risparmio di tempo e stress.

Comfort e privacy invece di un hotel

• Rispetto a una camera d'albergo, un appartamento temporaneo offre generalmente più spazio, privacy e una sensazione di familiarità.
• Soprattutto per i soggiorni più lunghi, gli inquilini apprezzano la possibilità di arredare un vero e proprio appartamento, di cucinare i propri pasti e di ricevere visite: in breve, di vivere come se fossero tra le proprie quattro mura.
• Allo stesso tempo, gli appartamenti ammobiliati sono spesso decorati con gusto, quindi non c'è da preoccuparsi di un'atmosfera sterile.
• Molte offerte si trovano anche in posizioni interessanti (ad esempio vicino al centro città o con buoni collegamenti di trasporto), il che facilita la vita quotidiana.

Risparmio sui costi rispetto a un hotel

• Per i soggiorni più lunghi, l'alloggio temporaneo è di solito più economico di un soggiorno in hotel di un mese.
• L'affitto spesso include già le utenze e internet, mentre il supplemento per l'arredamento aggiunge circa il 10-30% al costo rispetto a un appartamento non ammobiliato.
• Tuttavia, si è felici di pagare per il comfort offerto, soprattutto perché un hotel in una posizione simile costerebbe molto di più.
• Inoltre, con le offerte affidabili non ci sono spese nascoste; le condizioni sono chiaramente disciplinate nel contratto di locazione.

Nessun problema al momento del trasloco

• Se avete affittato l'appartamento solo per un periodo limitato, la locazione termina automaticamente alla data concordata.
• A quel punto, potrete semplicemente andarvene senza dover cercare un nuovo inquilino o ristrutturare l'appartamento (a patto che si tratti di normale usura).
• La cauzione viene restituita dopo la regolare riconsegna dell'appartamento.
• Questa informalità toglie molta pressione agli inquilini che magari stanno già pianificando il loro prossimo trasloco.

"Per i soggiorni più lunghi, un appartamento ammobiliato è molto più comodo di un albergo: in pratica si viaggia con la propria valigia e ci si sente come a casa", afferma Norbert Verbücheln di Mr. Lodge.

Scoprire le offerte di affitto

In sintesi, l'abitare temporaneo offre agli inquilini la massima flessibilità e convenienza.

Soprattutto coloro che cambiano spesso luogo o hanno bisogno di un alloggio temporaneo possono vivere in modo semplice senza dover investire un'enorme quantità di denaro e di sforzi per ogni cambio di luogo.

La locazione temporanea può essere molto interessante anche per i locatori, i proprietari o gli investitori.

Questo modello di business si differenzia dalla tradizionale locazione permanente per una serie di aspetti e offre opportunità particolari:

Maggiore reddito da locazione

• Un chiaro vantaggio è la possibilità di aggiungere all'affitto un supplemento per l'arredamento, poiché l'appartamento viene fornito completamente arredato.
• Gli appartamenti ammobiliati spesso fruttano il 10-30% in più rispetto a quelli non ammobiliati e tali supplementi sono comuni.
• Anche nelle città in cui vige il controllo degli affitti, è consentito un supplemento ragionevole per l'arredamento, purché sia basato sul valore attuale degli arredi.
• I locatori possono quindi ottenere rendimenti significativamente più elevati con affitti temporanei arredati che con contratti non arredati.

Alta domanda, bassi tassi di sfitto

• In molte regioni c'è un'elevata domanda di alloggi ammobiliati temporanei, sia da parte di aziende che cercano un alloggio per i dipendenti, sia da parte di privati appartenenti ai gruppi target sopra citati.
• Il gruppo target di potenziali inquilini è di conseguenza molto ampio, il che facilita ai proprietari la possibilità di affittare rapidamente le loro proprietà.
• L'interesse per i pendolari, gli espatriati, ecc. fa sì che gli sfitti siano spesso ridotti al minimo.
• In genere, l'appartamento viene occupato di nuovo rapidamente, a condizione che il prezzo e l'offerta siano adeguati.

Maggiore flessibilità e controllo

• Con gli alloggi temporanei i proprietari non sono legati a un inquilino a lungo termine.
• I contratti di locazione a tempo determinato terminano automaticamente, quindi il proprietario è libero di decidere se affittare nuovamente l'immobile, utilizzarlo autonomamente o addirittura venderlo.
• Questa flessibilità è particolarmente vantaggiosa se avete destinato l'immobile a un uso personale o se volete reagire ai cambiamenti del mercato.
• Anche gli adeguamenti del canone di locazione sono più facili da attuare: Il prezzo può essere reimpostato dopo ogni periodo di locazione per allinearlo agli attuali livelli di mercato, mentre gli aumenti dell'affitto sono regolamentati per le locazioni a tempo indeterminato.

Minor rischio di insolvenza e di inquilini

• Grazie al periodo di locazione più breve, il rischio di insolvenza dell'inquilino è minore.
• Gli affittuari temporanei spesso pagano l'affitto in anticipo per diversi mesi, o almeno gli arretrati a lungo termine sono meno frequenti perché la fine del contratto è prevedibile.
• In caso di problemi con un inquilino, il locatore non è legato a lui per anni e i conflitti sono limitati, poiché un inquilino difficile dovrà presto lasciare l'immobile.
• Inoltre, se nell'appartamento occupato dal proprietario vengono affittate singole stanze ammobiliate, i termini di preavviso sono ancora più brevi (in questo caso, il proprietario può recedere dal contratto senza fornire motivazioni con un preavviso di sole due settimane, articolo 573c BGB).
• In definitiva, il rischio del locatore può essere gestito in questo modo.

Vantaggi fiscali e ammortamento

• I costi per l'arredamento e l'equipaggiamento dell'appartamento possono essere dichiarati ai fini fiscali.
• Gli acquisti di mobili ed elettrodomestici possono essere ammortizzati nel corso degli anni; gli arredi più piccoli, fino a 800 euro netti, possono addirittura essere ammortizzati per intero subito nell'anno di acquisto.
• Anche le spese correnti, come le riparazioni, i servizi di pulizia o i costi dell'agenzia immobiliare, possono essere riconosciute come spese legate al reddito.
• In questo modo si riduce l'onere fiscale e si aumenta il profitto netto dell'affitto.
• Un esempio: Se un locatore investe 3.000 euro in nuovi mobili, può dedurne circa 300 euro all'anno ai fini fiscali.

Naturalmente, la locazione ammobiliata comporta anche un po' più di impegno: dall'arredamento dell'appartamento al cambio regolare degli inquilini e alla loro cura.

Ma se si presta attenzione all'arredamento di alta qualità e si offre un rapporto qualità-prezzo in linea con il mercato, si può creare una situazione vantaggiosa per tutti: inquilini soddisfatti e un investimento redditizio per il proprietario. È importante conoscere il quadro normativo e gestirlo in modo professionale (maggiori informazioni nella prossima sezione).

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Procedura per gli inquilini

• L'affitto di un appartamento temporaneo funziona in modo simile alla normale ricerca di un appartamento, ma di solito è molto più veloce e meno complicato.
• Gli interessati possono cercare appartamenti ammobiliati tramite portali online specializzati o agenzie immobiliari, spesso filtrando per città, periodo di affitto e arredamento.
• Dopo aver preso contatto e visionato l'immobile (di persona o virtualmente), si stipula un contratto di locazione a tempo determinato che specifica le date di inizio e fine della locazione.
• È inoltre consuetudine versare una cauzione (di solito 1-3 mesi di affitto), che l'inquilino paga e riceve indietro dopo il trasloco, a condizione che non si siano verificati danni.
• Molti fornitori addebitano tutti i costi dell'affitto (comprese le utenze, internet, ecc.) in una somma forfettaria anticipata per il primo mese; in seguito, l'inquilino paga mensilmente come di consueto.
• Alla data del trasloco, l'inquilino riceve la conferma di residenza da parte del locatore, che può utilizzare per registrarsi presso l'ufficio anagrafe dei residenti (obbligatorio per legge).
• Poi è il momento di disfare le valigie e trasferirsi: grazie all'arredamento completo, non c'è bisogno di portarsi dietro i mobili.
• Durante il periodo di affitto, si applicano i consueti diritti dell'inquilino, a seconda della durata del contratto (per i contratti superiori a 6 mesi, si applicano la tutela dell'inquilino e il controllo dell'affitto, per gli affitti più brevi, cosiddetti a breve termine, non si applicano alcune norme di tutela).
• Al termine del periodo concordato, l'inquilino se ne va a tempo debito; se desidera prolungare il contratto di locazione, deve concordarlo nuovamente in tempo utile, poiché il contratto originale termina automaticamente.

Procedura per i proprietari

• Se volete affittare il vostro appartamento a tempo determinato, dovete innanzitutto assicurarvi che sia arredato e attrezzato in modo attraente.
• L'appartamento deve essere arredato in modo tale che un inquilino possa trasferirsi senza alcuno sforzo aggiuntivo (letto, armadio, posti a sedere, cucina completamente attrezzata, ecc. fanno parte dell'arredamento di base).
• Il locatore può quindi offrire l'immobile attraverso canali adeguati. A questo scopo si ricorre spesso ad agenzie o piattaforme di intermediazione specializzate in affitti ammobiliati a breve termine. Una volta trovato l'inquilino, viene stipulato un contratto di locazione a tempo determinato.
• Durante il periodo di locazione, il locatore si assicura che l'appartamento rimanga nelle condizioni stabilite nel contratto, ad esempio che le riparazioni per i difetti non causati dall'inquilino vengano eseguite tempestivamente.
• Gli esperti consigliano quindi di rivolgersi a un partner esperto che possa rispondere in modo professionale.
• Al termine del periodo di locazione, l'appartamento viene ispezionato insieme all'inquilino; è consigliabile utilizzare un elenco di inventari per verificare le condizioni dei mobili e delle stanze, come documentato al momento del trasferimento dell'inquilino.
• In questo modo è possibile identificare chiaramente eventuali danni. Se la consegna è andata a buon fine, l'inquilino riceve la restituzione del deposito e il proprietario può preparare l'appartamento per l'inquilino successivo.

Nel complesso, il processo di vita temporanea è ben organizzato: Dalla ricerca dell'appartamento al trasloco, entrambe le parti beneficiano di strutture chiaramente regolamentate ma flessibili.

"I locatori dovrebbero familiarizzare in anticipo con i requisiti legali (motivi per una durata fissa, regolamenti locali sull'appropriazione indebita nelle grandi città, ecc.) e gli inquilini dovrebbero leggere attentamente i termini del contratto (ad esempio se c'è un'opzione di proroga)", sottolinea Norbert Verbücheln di Mr. Lodge.

In questo modo, nulla osta a una locazione di successo".

Che siate inquilini o proprietari, ci sono alcuni aspetti importanti da tenere a mente quando affittate una casa:

Quadro giuridico

• I contratti di locazione a tempo determinato richiedono una ragione oggettiva. Il locatore deve indicare nel contratto il motivo per cui la locazione è limitata nel tempo (ad esempio, uso personale dopo la fine della locazione, conversione pianificata). Se questa ragione manca, il contratto si considera automaticamente a tempo indeterminato.
• Inoltre, in genere si applicano le consuete tutele per gli inquilini; tuttavia, alcune regole come il controllo dell'affitto o la protezione contro la cancellazione non si applicano a periodi di locazione molto brevi (fino a 6 mesi).
• È quindi opportuno informarsi sulle norme giuridiche vigenti se si intende affittare per un periodo molto breve.

Obbligo di registrazione (sistema di registrazione)

• Anche se si vive "solo" temporaneamente, è necessario registrarsi presso l'ufficio di registrazione dei residenti se non si ha un altro luogo di residenza in Germania. Il locatore è tenuto a rilasciare all'inquilino una conferma di residenza entro 14 giorni dal trasferimento.
• Questo obbligo vale anche per gli appartamenti ammobiliati e non deve essere trascurato, altrimenti il locatore può essere multato. Gli inquilini devono quindi assicurarsi di ricevere questo documento in tempo utile per adempiere all'obbligo di registrazione.

Subaffitto e autorizzazione

• Molte situazioni abitative temporanee si verificano attraverso la sublocazione, ad esempio quando un inquilino principale subaffitta temporaneamente il proprio appartamento (locazione provvisoria, ad esempio per soggiorni all'estero). In questo caso vale quanto segue: un inquilino può subaffittare il proprio appartamento solo con il consenso del locatore.
• Ai sensi del § 540 BGB, il proprietario deve chiedere l'autorizzazione e può rifiutarla solo per giusta causa. Chi subaffitta senza autorizzazione rischia la disdetta. Gli inquilini principali dovrebbero quindi ottenere per tempo un'autorizzazione scritta prima di offrire il proprio appartamento su base temporanea.
• I locatori, invece, non possono rifiutare arbitrariamente l'autorizzazione se l'inquilino ha un interesse legittimo (ad esempio, un cambio temporaneo di lavoro).

Contratto di locazione e inventario

• Il contratto di locazione per un alloggio temporaneo deve essere il più chiaro e dettagliato possibile. In particolare, deve indicare quali arredi e attrezzature vengono affittati.
• È consigliabile allegare al contratto un inventario di tutti gli arredi, con l'indicazione delle loro condizioni al momento del trasloco. Entrambe le parti firmano questo elenco, in modo da escludere in larga misura eventuali controversie su oggetti mancanti o danneggiati.
• Il contratto dovrebbe inoltre includere le norme relative ai costi di servizio, un eventuale canone di locazione forfettario comprensivo di supplemento per l'arredamento e l'importo della cauzione.
• Di norma, per gli alloggi temporanei viene richiesto un deposito fino a tre mesi di affitto (massimo previsto dalla legge), che viene depositato su un conto separato.

Regolamenti locali

• In alcune grandi città esistono regolamenti sulle locazioni a breve termine (parola chiave: divieto di appropriazione indebita). Queste norme sono rivolte principalmente agli appartamenti per le vacanze, ma possono riguardare anche gli affitti temporanei ammobiliati, soprattutto se il periodo di locazione è molto breve.
• Il locatore deve assicurarsi che la locazione sia legale. Ad esempio, potrebbero esserci dei limiti massimi alla durata dell'affitto che può cambiare inquilino all'anno senza ottenere un'autorizzazione.
• Informatevi presso l'autorità locale se ci sono requisiti per il periodo di locazione previsto. In caso di dubbio, gli inquilini possono contattare il proprietario per assicurarsi che la loro locazione sia conforme alle norme.

Assicurazione e responsabilità civile

• Nel caso di appartamenti ammobiliati, la responsabilità per gli arredi e i danni è un problema. Gli inquilini dovrebbero avere un'assicurazione di responsabilità civile che copra anche i danni ai beni affittati, in modo da essere tutelati in caso di danni accidentali a mobili o arredi.
• I locatori possono anche stipulare un'assicurazione sul contenuto della casa per l'appartamento ammobiliato. In generale, l'inquilino principale (in caso di subaffitto) rimane responsabile nei confronti del proprietario dell'appartamento, per cui nel contratto di subaffitto dovrebbe essere inserita una clausola che renda il subaffittuario responsabile di eventuali danni da lui causati.
• Sono utili anche accordi chiari sulle pulizie (pulizie intermedie, spese per le pulizie finali, ecc.), in modo da evitare disaccordi alla fine.

Se entrambe le parti rispettano questi punti, nulla osta a un processo regolare. La trasparenza e la comunicazione sono fondamentali quando si tratta di un alloggio temporaneo:

Se tutte le condizioni vengono discusse apertamente e stabilite in un contratto, sia gli inquilini che i proprietari possono godere dei vantaggi di questa forma di vita flessibile senza brutte sorprese.

L'abitare temporaneo offre una soluzione moderna e flessibile per le esigenze abitative temporanee. Gli inquilini godono della comodità di un appartamento completamente arredato senza un impegno a lungo termine, mentre i proprietari possono utilizzare la loro proprietà in modo efficiente e affittarla con profitto.

"L'abitazione ammobiliata non è più un modello di nicchia, ma un elemento costitutivo dei moderni ambienti di lavoro e di vita, che colma un netto divario tra gli hotel e l'abitazione tradizionale", riassume Norbert Verbücheln.

Con una chiara comprensione dei vantaggi, degli obblighi e delle condizioni quadro, nulla ostacola il successo di una locazione temporanea, sia per un nuovo progetto in un paese straniero, sia per l'inizio degli studi in un'altra città o per colmare il vuoto fino alla prossima casa permanente.