RAPPORTO SUL MERCATO IMMOBILIARE DI MUNICH 2025/II
PRESSIONE SUI PREZZI A CAUSA DELLA CRESCENTE OFFERTA
Il mercato immobiliare di Monaco
La prima metà dell'anno è stata caratterizzata da una forte crescita delle vendite e da una sostanziale stagnazione delle locazioni. Il 3° trimestre è stato un po' più contenuto. L'offerta di immobili in vendita ha continuato a crescere nel corso dell'anno. L'offerta di appartamenti e case ammobiliate è stata mista.
I punti più importanti in sintesi:
- Mercato degli acquisti: l'offerta di appartamenti e case è aumentata del 10-20% - i proprietari dovrebbero approfittare tempestivamente delle opportunità di vendita.
- Mercato degli affitti: nonostante i grandi eventi come BAUMA e IAA, la domanda è debole; gli affitti rimangono sostanzialmente stabili.
- Popolazione: la popolazione di Monaco è in fase di stagnazione - dall'inizio dell'anno l'aumento è stato inferiore a 1.000 persone.
- Permessi di costruzione: In città -45%, nell'area circostante in alcuni casi si registrano aumenti significativi - ma non si costruisce abbastanza.
- Tassi di interesse: i mutui restano costosi, molti esperti prevedono un nuovo aumento dei tassi di interesse fino al 4% nel breve termine.
Mercato degli affitti di appartamenti ammobiliati
Nonostante i grandi eventi (BAUMA in aprile e IAA in settembre), la domanda è stata un po' più contenuta. Ciò potrebbe essere dovuto al fatto che le aziende sono generalmente più caute e l'afflusso di nuovi dipendenti sta diminuendo. L'offerta immediatamente disponibile è aumentata in tutte le categorie all'inizio del 4° trimestre, per cui in generale non c'era spazio per un aumento dei canoni di locazione, anche perché in alcuni casi i potenziali locatari avevano ridotto il loro budget. Di conseguenza, a volte è stato necessario adeguare i prezzi richiesti.
Per quanto riguarda i monolocali, si è registrata una particolare carenza di offerta nella fascia fino a circa 1.300/1.400 euro di affitto (inclusi elettricità, internet e utenze). Per quanto riguarda i bilocali, la fascia di prezzo da 1.800 a 2.000 euro (tutto incluso) è stata la più richiesta, con un'offerta troppo scarsa. L'offerta di appartamenti e case di 3 o 4 stanze è stata leggermente superiore al livello dell'anno precedente. I tempi di commercializzazione sono aumentati rispetto all'anno precedente.
Sondaggio sul blocco degli affitti
Per quanto i politici responsabili possano desiderare di eliminare una volta per tutte gli eccessi del mercato degli affitti inasprendo le leggi sulle locazioni, i responsabili devono essere consapevoli che un'ulteriore regolamentazione del mercato degli affitti colpirebbe duramente la volontà di investire. La fiducia sarà distrutta o almeno danneggiata.
In particolare, le nuove costruzioni ne risentiranno, e a risentirne saranno i promotori immobiliari, gli imprenditori edili, i commercianti e molti fornitori di servizi che fanno affidamento su una nuova costruzione prospera. Un'ulteriore regolamentazione porterebbe a una riduzione delle nuove costruzioni residenziali e aumenterebbe la carenza di alloggi. Nessuno dovrebbe essere interessato a questo.
Abbiamo chiesto a 7.000 proprietari di casa cosa ne pensano di un ulteriore inasprimento della legge sulle locazioni. Qui potete leggere i risultati del sondaggio, a cui hanno partecipato circa 800 locatori, e una selezione di oltre 400 risposte e dichiarazioni personali alla domanda finale "Quale messaggio vorreste trasmettere ai politici o all'opinione pubblica?" (https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).
Mercato degli acquisti di appartamenti e case
La prima metà dell'anno è stata caratterizzata da forti dati di vendita. Lo slancio della domanda ha subito un certo rallentamento nel 3° trimestre e all'inizio del 4° trimestre. Secondo i dati di Immoscout24, l'offerta a Monaco è aumentata di circa il 10-20% rispetto all'anno precedente (appartamenti, case, terreni).
Immowelt ha scritto in una newsletter della scorsa settimana:
"Metropoli con sviluppo contenuto: Ad Amburgo (+1,6% a 5.997 euro/m²), Monaco di Baviera (+0,7% a 8.186 euro/m²) e Francoforte (+0,2% a 5.547 euro/m²), l'elevato livello dei prezzi sta rallentando il ritmo. Berlino ha addirittura registrato un leggero calo del -0,3% a 4.857 euro/m²".
Non pochi proprietari stanno pensando di vendere e, d'altra parte, non vogliono vendere a prezzi troppo bassi. Tuttavia, l'offerta crescente non depone a favore dell'attesa, ma piuttosto a favore della necessità di non rimandare la vendita. Consigliamo ai proprietari di immobili che stanno pensando di vendere di avviare rapidamente il processo di vendita.
Gli immobili con punti di vendita unici in posizioni attraenti attraggono i proprietari-occupanti. In questo caso, la disponibilità a finanziare con un capitale proprio maggiore o totale è maggiore.
Se l'immobile deve essere redditizio come investimento, il margine di manovra dell'acquirente è notevolmente ridotto. Aspettative di prezzo d'acquisto eccessivamente elevate non sono quindi realizzabili per l'acquirente.
Gli acquirenti devono sempre essere consapevoli dell'unicità di ogni immobile. La posizione e l'attrattiva di un immobile sono particolarmente importanti se questo è destinato all'occupazione da parte del proprietario. Ogni appartamento e ogni casa sono unici a modo loro. Molte posizioni sono irrecuperabili. Gli investitori devono fare calcoli accurati.
Mr. Lodge è al vostro fianco come eccellente partner di vendita con oltre 30 anni di esperienza di mercato per la fase di vendita e di locazione.
Mettere in vendita un immobile
L'offerta di immobili sul portale Immoscout24 ha continuato a crescere negli ultimi mesi. Rispetto all'anno precedente, l'offerta di appartamenti e case nella città e nel distretto di Monaco è aumentata del 20-30%. Il primo posto spetta al distretto di Ebersberg, dove il numero di case offerte è aumentato dell'85%.
| RESIDENTI | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Cambiamento in % |
| München | 3360 | 3974 | 18,27% |
| Landkreis München | 571 | 726 | 27,14% |
| LK Fürstenfeldbruck | 320 | 407 | 27,19% |
| LK Dachau,21% | |||
| LK Ebersberg | 238 | 244 | 2,52% |
| LK Starnberg,94% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,86% | |||
| LK Miesbach,62% |
| HÄUSER | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Cambio in % |
| München | 877 | 1062 | 21,09% |
| Landkreis München | 578 | 684 | 18,34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 416 | 513 | 23,32% |
| LK Dachau,62% | |||
| LK Ebersberg | 210 | 389 | 85,24% |
| LK Starnberg,37% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,70% | |||
| LK Miesbach,97% |
| GRUNDSTÜCKE | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Cambiamento in % |
| München | 292 | 326 | 11,64% |
| Landkreis München | 213 | 250 | 17,37% |
| LK Fürstenfeldbruck | 162 | 135 | -16,67% |
| LK Dachau,81% | |||
| LK Ebersberg | 78 | 84 | 7,69% |
| LK Starnberg,09% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,68% | |||
| LK Miesbach,0% |
Permessi di costruzione
I permessi di costruzione per gli appartamenti hanno avuto un andamento molto diverso fino alla fine di settembre 2025, con un calo record nella città di Monaco (-39% con solo 3.194 permessi), mentre il 51% in più di permessi è stato rilasciato nel distretto di Monaco. Anche altri distretti hanno rilasciato in alcuni casi un numero significativamente maggiore di permessi di costruzione, ma vale sempre la regola: approvato non costruito. (Fonte: Ufficio Statistico della Baviera)
| APPROVAZIONE COSTRUZIONE APPARTAMENTI | 01.01.-30.09.2024 | 01.01.-30.09.2025 | Cambio in % |
| München | 5223 | 3194 | -39% |
| Distretto di Monaco di Baviera | 925 | 1399 | 51% |
| Quartiere di Bad Tölz | 204 | 210 | 3% |
| LK Dachau | |||
| LK Ebersberg | 203 | 352 | 73% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 261 | 416 | 59% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 9174 | 8257 | -10% |
Sviluppo della popolazione
Secondo l'ufficio statistico della città di Monaco, la popolazione ha ristagnato nella prima metà del 2025, ma a settembre è tornata a crescere moderatamente con un aumento di 3.428 persone. (1.607.285 residenti principali rispetto a 1.603.857). Il numero di famiglie è aumentato di 4.819 unità da gennaio (868.153 contro 863.334).
Fonte: Ufficio statistico di Monaco di Baviera, dati aggiornati ad agosto 2025.
Mercato del lavoro Città di Monaco
Leggera ripresa autunnale sul mercato del lavoro di Monaco: la disoccupazione scende a ottobre
Rispetto al mese precedente, a ottobre la disoccupazione nella città di Monaco è scesa del 3,4% a 50.073 persone. Il tasso è del 5,1% (anno precedente 4,7%). A ottobre sono stati registrati 2.243 nuovi posti di lavoro, il 12% in più rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Il portale del lavoro Stepstone riporta circa il 2% di posti di lavoro in più per l'area di Monaco rispetto all'anno precedente. Il numero di lavoratori soggetti a contributi sociali è rimasto invariato rispetto al mese precedente, attestandosi a 1.239.989 unità (fonte: Agenzia federale del lavoro, stato ottobre 2025).
Inflazione
Il tasso di inflazione in Germania - misurato come variazione dell'indice dei prezzi al consumo (CPI) rispetto allo stesso mese dell'anno precedente - è stato pari a +2,4% nel settembre 2025. Ad agosto 2025 era stato del +2,2%, dopo il +2,0% di luglio e giugno 2025. "Dopo un calo dell'inflazione dall'inizio dell'anno, il tasso d'inflazione è ora aumentato per il secondo mese consecutivo", afferma Ruth Brand, Presidente dell'Ufficio federale di statistica (Destatis). "I prezzi dei servizi hanno continuato a crescere a un tasso superiore alla media. Inoltre, il calo dei prezzi dell'energia ha continuato a rallentare in modo significativo e ha avuto un effetto meno frenante sull'inflazione rispetto al recente passato." Rispetto al precedente mese di agosto 2025, i prezzi al consumo sono aumentati dello 0,2% a settembre 2025.
Sviluppo dei tassi di interesse
Contrariamente ad alcune aspettative, i costi dei mutui non sono migliorati.
Interhyp, il più grande broker di mutui ipotecari residenziali in Germania, effettua regolarmente un sondaggio tra un gruppo di esperti sull'andamento dei tassi ipotecari. Secondo il sondaggio, due terzi degli esperti prevedono attualmente un aumento dei tassi ipotecari fino al 4% nei prossimi sei mesi. "Una delle ragioni di questa previsione è l'aumento del debito nazionale in Germania e nell'intera zona euro", secondo l'istituto di credito ipotecario Interhyp. (Fonte: Interhyp, 2% di ammortamento, 50% di capitale proprio)
Evoluzione dei tassi di interesse
| Scadenza | Ottobre '12 | Settembre '16 | Maggio '19 | Luglio '21 | Luglio '22 | Maggio '23 | Agosto '24 | Maggio '25 | Ottobre '25 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,1% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,2% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,5% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,8% |
CONCLUSIONE
L'offerta di immobili in vendita e in affitto arredati è aumentata rispetto all'anno precedente. I potenziali acquirenti e affittuari hanno una scelta migliore a buone condizioni.
Ci aspettiamo che la domanda rimanga stabile nei prossimi mesi in un contesto difficile. Per i proprietari, ciò significa che i prezzi di richiesta realistici rimangono fondamentali. I venditori dovrebbero fissare prezzi in linea con il mercato per non perdere acquirenti qualificati. I locatori traggono vantaggio da un'attenta determinazione dei prezzi di affitto e da una presentazione professionale, poiché gli inquilini fanno più confronti. Chi rimane flessibile e monitora attivamente il mercato può ottenere buoni risultati anche in questo contesto difficile.
