Rapporti di mercato
Rimanete informati sugli ultimi sviluppi del mercato immobiliare. I nostri rapporti dettagliati vi offrono preziose informazioni.
Visualizza oraIl governo tedesco ha approvato un disegno di legge per inasprire la legge sulle locazioni ("Legge sulle locazioni II" del 29 aprile 2026). Tra le altre cose, prevede una regolamentazione delle locazioni ammobiliate che non influisce sui contratti di locazione esistenti.
I fatti più importanti in breve
Se il disegno di legge governativo verrà approvato dal Parlamento senza modifiche, ai proprietari che affittano immobili ammobiliati si applicheranno le seguenti disposizioni:
- un limite di legge al supplemento per l'arredamento
- indicazione obbligatoria del supplemento per l'arredamento nel contratto di locazione
- un limite massimo fisso per la locazione ad uso temporaneo
1. regolamentazione legale del supplemento di fornitura
Per la prima volta, il supplemento per l'arredamento sarà specificato nella legge.
In futuro si applicherà quanto segue:
- Il supplemento per l'arredamento non può superare l'1% del valore attuale dell'arredamento.
- È determinante il valore di mercato corrente al momento della stipula del contratto di locazione. Il valore corrente può essere determinato mediante stima
- In alternativa, è possibile un calcolo forfettario: per gli appartamenti completamente arredati, la legge prevede un supplemento fino al 10% dell'affitto netto a freddo.
Significato per i proprietari
Non sarà più possibile determinare liberamente i supplementi per l'arredamento. Se viene fissato più del 10% del canone di locazione netto a freddo, sarà indispensabile una derivazione comprensibile dell'importo del supplemento.
La presunzione standard che il 10 % dell'affitto comparativo locale sia appropriato può essere confutata dall'affittuario. Qualsiasi supplemento per l'arredamento deve quindi essere ragionevole.
2. obbligo di comunicare l'importo del supplemento per l'arredamento
Un cambiamento significativo riguarda gli obblighi di comunicazione:
- I locatori devono rendere noto il supplemento per l'arredamento senza che venga loro richiesto prima della stipula del contratto, ossia almeno nel contratto di locazione.
- Il canone netto a freddo deve essere indicato anche nel contratto di locazione, in quanto è il valore di riferimento per il supplemento per l'arredamento. Sebbene la formulazione del disegno di legge non contenga alcuna norma sulla divulgazione del canone netto del freddo, si presume che i tribunali interpreteranno la nuova norma in questo senso.
- Se il locatore non comunica tempestivamente l'importo del supplemento per l'arredamento,
- l'appartamento è legalmente considerato non arredato
- questo ha un impatto diretto sull'importo del canone di locazione ammissibile, in quanto il supplemento per l'arredamento non è ammesso
3. limitazione della "locazione ad uso temporaneo".
La durata massima consentita di una "locazione ad uso temporaneo" non è ancora stata regolamentata per legge.
Il progetto di legge del governo federale lo specifica ora:
- In futuro si applicherà un limite massimo fisso di 6 mesi.
- Una proroga fino a 2 mesi dovrebbe essere possibile se l'inquilino ha un'esigenza più lunga dopo l'inizio della locazione.
- L'"uso temporaneo" come eccezione al blocco dell'affitto continuerà a dipendere dal fatto che l'inquilino abbia un bisogno abitativo speciale temporaneo.
Per i proprietari, questo significa
- Minore flessibilità per i modelli di affitto temporaneo a lungo termine
- Il blocco degli affitti si applica per un periodo di locazione superiore a 6 mesi, a meno che non si applichi una delle eccezioni previste dalla legge
4. rapporto con il blocco degli affitti
Secondo la bozza di legge, l'affitto di base ammobiliato è l'affitto di base, a cui va aggiunto l'eventuale supplemento del 10% ai sensi dell'articolo 556d (1) BGB (importo dell'affitto consentito all'inizio della locazione).
Importante: il tetto massimo di affitto non si applica a tutti gli appartamenti in affitto.
Rimangono esenti
- Nuovi edifici (primo utilizzo e locazione dopo il 1° ottobre 2014)
- Locazioni ad uso temporaneo (max. 6 mesi, prorogabili fino a 2 mesi)
- Prima locazione dopo un ampio ammodernamento
5. altre importanti modifiche previste
Oltre alla regolamentazione delle locazioni ammobiliate, il disegno di legge contiene altre norme importanti per i proprietari:
- Limitazione degli affitti indicizzati in caso di inflazione elevata: se l'immobile in affitto si trova in comuni (o parti di comuni) che sono stati designati dal rispettivo governo statale come area con un mercato immobiliare difficile, si può tenere conto solo della metà di qualsiasi variazione dell'indice superiore al 3%.
- Estensione della protezione contro il licenziamento per gli inquilini in caso di arretrati nei pagamenti: Estensione del cosiddetto periodo di grazia a un licenziamento ordinario in caso di pagamento completo degli arretrati da parte dell'inquilino; tuttavia, questo può essere richiesto solo una volta dall'inquilino.
- Aumento del limite per i contributi di ammodernamento semplificati a 20.000 euro.
- Affitto base
- 1.200 €
- Supplemento per l'arredamento (10 % dell'affitto base)
- 120 €
- Affitto base locale standard incl. arredamento
- 1.320 €
- Eccedenza massima consentita del 10% rispetto all'affitto standard locale comparativo, compreso l'arredamento.
- 132 €
- Affitto base massimo consentito, arredamento incluso
- 1.452 €
Ulteriori fonti di informazione:
Il progetto di legge del Governo federale (decisione del Consiglio dei Ministri del 29 aprile 2026) è disponibile all'indirizzo
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Haufe-Verlag offre una panoramica del progetto di legge nella sua pagina di notizie sulla proprietà:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html