Il mercato immobiliare residenziale di Monaco di Baviera
Il mercato degli immobili residenziali a Monaco sarà dinamico nel 2025. A un significativo aumento dell'offerta corrisponderà una maggiore disponibilità all'acquisto, mentre i requisiti di finanziamento più elevati influenzeranno le decisioni di acquisto. In questo contesto, la posizione, le caratteristiche e le aspettative di prezzo realistiche diventano sempre più importanti.
I punti più importanti in sintesi:
- Mercato d'acquisto: significativo aumento dell'offerta abbinato a un'elevata domanda; prezzi sostanzialmente stabili, leggermente in calo in singoli segmenti. Oltre il 65% degli acquirenti erano proprietari-occupanti o acquirenti per parenti.
- Mercato degli affitti (arredati): Domanda incostante nel 4° trimestre, aumento dell'offerta di appartamenti con 1 e 2 camere da letto; l'arredamento di alta qualità continua a guadagnare importanza.
- Permessi di costruzione: Quasi dimezzati nella città di Monaco (-48%), con una forte crescita nelle aree circostanti, in particolare a Rosenheim, Ebersberg e Miesbach.
- Tassi di interesse e finanziamenti: i tassi di interesse ipotecari rimangono un fattore chiave; i tassi di interesse sono leggermente aumentati alla fine dell'anno.
- Condizioni generali: La solidità del mercato del lavoro, l'aumento della popolazione e l'elevato slancio delle start-up sostengono la domanda, mentre la regolamentazione e la scarsa attività di costruzione di nuovi edifici limitano l'offerta.
Mercato degli affitti di appartamenti ammobiliati
La domanda di appartamenti e case ammobiliate ha avuto un andamento diverso nel 4° trimestre. A una domanda contenuta a novembre si è contrapposto un aumento della domanda a dicembre. L'andamento di gennaio è stato simile a quello dell'anno precedente.
Come nei trimestri precedenti, gli appartamenti e i bilocali sono stati di gran lunga le categorie più richieste.
La fascia di prezzo più richiesta per gli appartamenti con 1 camera da letto è compresa tra 1.100 e 1.500 euro e per gli appartamenti con 2 camere da letto tra 1.700 e 2.300 euro (ciascuno comprensivo di tutte le utenze, elettricità e internet). Le case sono state affittate prevalentemente a un prezzo compreso tra 3.500 e 5.000 euro (più i costi delle utenze). Le proprietà più lussuose e le ville hanno raggiunto affitti fino a 15.000 euro. La tendenza è quella di affittare immobili sempre più attrezzati.
Nel 2025 Mr. Lodge ha assistito oltre 11.000 potenziali inquilini (-3,5%) e ha intermediato con successo oltre 2.100 appartamenti e case ammobiliati. L'offerta di nuovi appartamenti è diminuita del 13%, a causa della contrazione del mercato immobiliare.
Per il 2026 prevediamo una domanda leggermente superiore a quella dell'anno precedente.
Mercato degli acquisti di appartamenti e case
L'intero anno e il quarto trimestre sono stati caratterizzati da un'offerta ampia e notevolmente aumentata sul mercato di Monaco. D'altro canto, gli eventi sono stati caratterizzati da un'elevata disponibilità all'acquisto durante tutto l'anno. La giusta posizione, l'arredamento e un prezzo d'acquisto interessante sono stati i fattori chiave della disponibilità all'acquisto. Per Mr. Lodge, il fatturato dell'area vendite è aumentato del 42%. Anche il 4° trimestre è stato molto dinamico. Oltre il 65% degli acquirenti erano proprietari-occupanti o acquirenti per parenti.
Il rapporto autunnale del comitato di esperti di Monaco riporta una stagnazione o un leggero calo dei prezzi di condomini, case bifamiliari e case a schiera per il periodo compreso tra il 1° e il 3° trimestre (il 4° trimestre non è ancora disponibile). Nel mercato delle case unifamiliari, bifamiliari e a schiera e dei piccoli complessi condominiali si è registrato un aumento dell'11% delle transazioni. I prezzi dei singoli lotti residenziali sono diminuiti del 16% rispetto ai valori fondiari standard al 1° gennaio 2024.
| TIPO DI IMMOBILE (in zone residenziali medie e buone) | PREZZO APPROSSIMATIVO |
| Casa bifamiliare | €1.105.000 |
| Case a schiera d'angolo | €1.025.000 |
| Case a schiera di media grandezza | € 880.000 |
Immoscout segnala un aumento dei prezzi per la prima volta dal 2020 in tutte le 8 città principali alla fine dell'anno, con una crescita moderata dello 0,8% per Monaco. La domanda si sposterebbe nuovamente verso le città.
Inasprimento del blocco degli affitti e ulteriori normative:
L'inasprimento della legge sui contratti di locazione e l'ulteriore regolamentazione del blocco degli affitti previsti dal governo tedesco non favoriranno gli investimenti in appartamenti in affitto e l'acquisto di immobili per la pensione.
Mettere in vendita un immobile
Diminuisce l'offerta di immobili in vendita
Rispetto al trimestre precedente e all'anno precedente, l'aumento dell'offerta e l'offerta di appartamenti, case e terreni in vendita a Monaco e in quasi tutti i distretti è diminuita. Nei distretti di Dachau, Ebersberg e Miesbach, l'offerta di appartamenti è diminuita rispetto all'anno precedente.
| APPARTAMENTI | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Cambiamento in % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | 18,4% |
| LK Starnberg,3% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,3% | |||
| LK Miesbach,6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Cambiamento in % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| Distretto di Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg,9% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,9% | |||
| LK Miesbach,7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Cambiamento in % |
| Monaco di Baviera | 270 | 279 | 3,3% |
| Distretto di Monaco di Baviera | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg,8% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,8% | |||
| LK Miesbach,0% |
PERMESSI DI COSTRUZIONE
Nella città di Monaco di Baviera i permessi di costruzione per gli appartamenti si sono quasi dimezzati. Al 30 novembre erano stati approvati solo 4.537 appartamenti, il che corrisponde a un calo del 48% rispetto all'anno precedente. In alcuni quartieri si è registrata una tendenza molto positiva. Ebersberg +69%, Miesbach e Rosenheim +84% ciascuno. Il distretto di Rosenheim spicca in particolare con 1.115 appartamenti approvati.
| APPROVAZIONE COSTRUZIONE APPARTAMENTI | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Cambio in % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Distretto di Monaco di Baviera | 1496 | 1649 | 10% |
| Quartiere di Bad Tölz | 254 | 252 | -1% |
| LK Dachau | |||
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 14613 | 11019 | -25% |
SVILUPPO DELLA POPOLAZIONE
La popolazione è aumentata di 9.542 persone (1.613.399 residenti principali rispetto a 1.603.857 all'inizio dell'anno) nel corso dell'anno fino alla fine di novembre. Il numero di famiglie è aumentato di 5.340 unità (868.674 rispetto a 863.334). Per l'anno 2025, la città di Monaco ha registrato un'eccedenza di nascite di +2.860 e un saldo di afflusso di +4.825. Nel complesso, tuttavia, l'afflusso è diminuito significativamente e il deflusso è aumentato.
MERCATO DEL LAVORO CITTÀ DI MUNICH
Mercato del lavoro più solido rispetto ad altre regioni:
L'Agenzia Federale per il Lavoro riporta una disoccupazione quasi invariata (tasso del 5%) nel distretto dell'agenzia di Monaco nel dicembre 2025. Rispetto all'anno precedente, tuttavia, il tasso è aumentato significativamente del 9,4%. I posti di lavoro registrati sono inferiori del 10,8% rispetto all'anno precedente. Il numero di dipendenti soggetti a contributi di assicurazione sociale è salito a 1.242.026 (+0,5%). L'agenzia commenta: Sebbene il leggero aumento della disoccupazione nel mese di dicembre rientri nell'usuale range stagionale, il numero di disoccupati è ancora più alto di quanto non sia stato per molti anni, mentre allo stesso tempo ci sono meno posti vacanti disponibili. Il numero di posti vacanti su Stepstone (09.01.2026) è allo stesso livello dell'anno scorso.
INFLAZIONE
Il tasso di inflazione in Germania dovrebbe essere pari a +1,8% nel dicembre 2025. Si misura come variazione dell'indice dei prezzi al consumo (CPI) rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Secondo l'Ufficio Federale di Statistica (Destatis), i prezzi al consumo rimarranno invariati rispetto a novembre 2025 (0,0%) sulla base dei risultati disponibili ad oggi. Il tasso di inflazione medio annuo per il 2025 dovrebbe essere del +2,2%. Il tasso di inflazione al netto di cibo ed energia, spesso indicato come inflazione di fondo, dovrebbe essere pari a +2,4% nel dicembre 2025.
SVILUPPO DEI TASSI DI INTERESSE
L'andamento dei tassi di interesse sui mutui ipotecari rimane un fattore chiave per le decisioni di acquisto sul mercato immobiliare. Le attuali valutazioni del settore finanziario indicano che le possibilità di un ulteriore calo dei tassi di interesse sono limitate e il rischio di un aumento dei costi di finanziamento è in aumento. "Non c'è quasi più spazio per una pressione al ribasso sui finanziamenti immobiliari e tendono a diventare più costosi. Alla luce delle previsioni, sconsigliamo di speculare sul calo dei tassi d'interesse: il rischio di un aumento dei costi è attualmente nettamente superiore. Se siete in grado di acquistare e avete individuato l'immobile giusto, dovreste stabilire subito i fatti. Una consulenza professionale vi aiuterà a calcolare realisticamente il vostro budget e a integrare in modo ottimale le opzioni di sovvenzione nel finanziamento. Una buona consulenza sarà un fattore chiave nel 2026", prevede Miriam Mohr, Chief Sales Officer del Gruppo Interhyp, nel dicembre 2025.
| Scadenza | Ott'12 | Ott'16 | Maggio'19 | Luglio'21 | Luglio'22 | Maggio'23 | Agosto'24 | Maggio'25 | Gennaio'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
OUTLOOK
Prevediamo che il mercato immobiliare residenziale di Monaco di Baviera si svilupperà positivamente nel 2026, a condizione che il governo tedesco non inibisca la volontà di investire introducendo nuove normative e inasprendo le leggi sugli affitti. La limitata attività di costruzione, la forza economica e la continua immigrazione sostengono in generale la domanda. Le analisi di mercato e la consulenza professionale diventano sempre più importanti.
